主题：2013城市竞争力山东进十强

记者查阅相关资料发现，截至2012年底，包括泰康人寿、中国人寿、新华人寿在内的各保险企业在养老地产领域的已超500亿元，保险集团已逐渐成为养老地产开发的主力军。韩长吉坦言，保险企业介入养老地产，在为市场提供资金等资源的同时，也加剧了行业内竞争。目前养老地产逐渐形成了“央企系”、“房企系”、“保险系” 三足鼎立的格局。

中国跑步进入老龄化社会，经中国社科院老年研究所测算，目前中国养老市场的商机大约为4万亿元，到2030年有望增加至13万亿元。

2011年颁布了《中国老龄事业发展“十二五”规划》，拟探索多元化、社会化的养老建设和管理模式。“为响应这一政策，山东省去年底也出台了关于加快社会养老服务体系建设的实施意见，提出加快推动养老服务由补缺型向适度普惠型转变，养老服务机构在税收、用地等方面可享受多项优惠政策。”郭松海表示。

值得注意的是，该意见明确将养老服务建设项目用地纳入山东省年度建设用地计划，非营利性老年人社会福利设施将依法划拨用地；其他养老服务建设项目用地以土地有偿使用方式供地，并在地价方面给予适当优惠。工业企业因不适应城市功能定位退出的土地，在符合城市规划的前提下，要优先用于发展养老服务业。

税费方面，山东对符合条件的非营利性养老服务机构的收入，免征企业所得税；对其自用房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税；养老院占用耕地的，免征耕地占用税。

2009年颁布的新《保险法》明确允许保险资金在遵循安全性前提下不动产，加之保监会放宽并鼓励险资投入养老产业，保险集团通过“借道”地方政府涉足养老地产已然成为一种趋势。

急求转型的房地产企业也嗅到了养老产业的市场和政策。去年7亿元建设莱州市社会福利的山东中昌集团董事长周忠昌 曾表示，面临国家当前实施的一系列严厉的房地产调控政策，房地产企业也意欲转变思路谋求新的利润增长点，在寻求多元化经营的过程中，养老地产项目的开发就是一个很好的出路。

相比商业地产，由于开发模式和营销方式不同，养老地产前期投入大，回报周期较长，业内公认为7-10年以上，足足是商业地产的2倍，且普遍缺乏明确的盈利模式。

郭松海表示，养老地产针对老年群体的需 求，前期需投入大量资金用于相关配套设施建设，如医院、无障碍设施建设等，其后的运营、管理以及服务亦十分重要。开发商普遍面临的一个风险就是后续资金是否充足，若不是保险企业和有实力的地产企业，在没有地方政府补贴的前提下，很难有实力参与养老地产开发。

导报记者注意到，相比国外倾向于“小而精”的社区化发展思路，国内开发商动辄几百甚至上千亩的拿地魄力相当惊人。在当前土地市场寸土寸金的背景 下，开发主体似乎难掩借开发养老地产低价扩张的冲动。