主题：分析五大经典案例 现身说法细说业主维权

 2009年5月24日，最高人民法院24日公布《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》以来，很多读者都很关注这两部司法解释究竟给我们的生活带来了哪些实惠。记者近日采访了辽宁大东律师事务所的王崇旭律师，针对市民关注的热点问题做出解答。

案例1

 沙区五一路某小区的王先生自从入住后就被推选为业主委员会主任，他工作一直兢兢业业。可去年他的业委会成员资格被取消了，原因是房产证上并没有他的名字。王先生不明白，房子是他跟儿子合资买的，产权证上写的是儿子的名字，但是首付是他付的，而且也长期居住，为啥不算业主？虽然两部《物权法》司法解释10月1日起才正式施行，但王先生已提前成为受益人，前几天他的业委会成员资格被恢复了。

“业主”范围扩大 产权证上没名同样是“业主”

律师说法：目前对业主的认定，基本上是指产权证上的人，导致因夫妻关系、继承遗产等取得产权的人，或者正在办理产权的人，无法行使表决权，影响小区管理。而现实中房屋买受人在已经合法占有使用专有部分的情况下，仍未依法办理所有权登记的情形大量存在，如果仅以是否已经依法登记取得所有权作为界定业主身份的标准，将与现实生活产生冲突，并有可能对前述人群应当享有的权利造成损害。

“司法解释”扩展了业主的范围，将依法登记取得或者依据生效法律文书、继承或者受遗赠，以及合法建造房屋等事实行为取得专有部分所有权的人，以及基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，都认定为物权法所称的“业主”。

市民张女士所居住的小区原物业已被解聘，但物业借口业主欠缴物业费，始终不退出小区，也不把办公室、维修经费和其他相关设施移交给新物业，弄得新物业进退两难。不仅如此，原物业还以存在提供了保安等事实服务为依据，仍要求收取业主的物业费。

解聘物业问题 欠物业费同样有权“炒”物业

律师说法：业主大会按照规定程序作出解聘物业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。物业服务合同终止后，业主委员会请求物业服务企业退出、移交物业服务用房和相关设施，人民法院应予支持。

此外，如果物业拒绝退出，并以存在事实物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，法院不予支持。因为物业公司拒不撤出时，业主有权利不交物业费，物业公司等于白干。但是物业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。

物业费收缴困难原因一般有二：一是业主不满意物业服务，二是业主买房后没装修没入住(如人在国外)，或者无需接受相关服务(如高层住宅低层住户不用乘坐电梯)。物业公司认为，物业合同不可能与单个业主签订，但效力仍然对单个业主有效，“电梯、保安、卫生这些不可能谁家交钱给谁开吧！”

“欠费”难题破解 没装修没入住也要交物业费

 律师说法：“司法解释”提出，“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”选聘物业是业主共同作出的决定，只要物业按照合同约定提供了相关服务，则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。即使业主的房屋空闲，物业服务使小区建筑物及其附属设施正常运行，仍然间接地为业主提供了服务。除非管理规约或者物业服务合同等有另外的规定或者约定。

王先生家住西岗区胜利路某小区，一楼是车库，二楼被一家卖保健仪器公司买了，每天都有好多老年人在里边“上课”，很吵。听说“司法解释”中有一条是住改商必须经过全楼同意后，他们全楼居民联合签名想告楼下那家公司，不知道有没有效。 “

住改商有说法 住家干买卖须全楼业主点头

律师说法：“司法解释”特别规定，将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，不予支持。《物权法》规定，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。这也就是说，王先生等居民属于本栋建筑物内的其他业主，应当认定为 “有利害关系的业主”。

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