主题：楼市虚热下——地产代理行业的生存发展的思索（一）

时下国内无论是沿海还是内地，到处一片热火朝天的房地产开发建设。在每一个城市都可随处可见楼盘建筑工地。风起云涌的楼市，在国内重点标志性城市更是火热的几近疯狂，特别是部分地区房价涨幅与主流置业人群置业消费力背离，以至民怨沸腾、政府迫于压力进行调控打压。笔者这里就不祥述此点。以下论述的是在这个楼市流通中占有一席重要地位的代理公司，在这个行业大背景下的发展与思索。

【市场需求】
随着各地政府土地的开放供应、大量房地产项目的开发建设，在房地产销售高额利润的驱动下，大量参差不齐的非专业非实力型的开发公司的成立，纷纷抢夺市场份额。由此，出现空前巨大的专业策划营销代理市场空间。以至房地产代理公司层出不穷，历史给予了代理行业巨大的发展机会，特别是在逐渐苏醒逐渐市场化的内地市场。

【市场竞争】
火热浮躁的楼市同样衍生了代理行业的浮躁与内虚。在楼市的火热氛围下，在巨大的代理市场需求下，进入代理行业的门槛自然比较低。但快速演变衍生的众多代理公司同样与快速建设快速放量的众多竞争楼盘一样，出现竞争态势。在各地开发商的代理招标会上使尽解数演绎提案的众多代理公司、在各家拿了地需求代理公司的开发商办公楼里一拨一拨趋之若骛、纷至沓来的大小代理公司的景象里就可见一斑。特别是在深圳，近年极度疯狂膨胀的楼市、极度“繁荣热销”的卖方市场下，代理行业的竞争态势可谓惨烈。楼市的虚热反而影响了代理行业的地位，缩窄了生存空间。

【行业发展困扰】
代理公司实际上在国内仍属新兴行业，它的核心资本就是智慧型、专业型人力资本。而代理公司营销策划人才目前的态势是严重的青黄不接的。即使是在大专院校，房地产营销策划也多是90年代中后期新设立的学科。而且尚存在一个理论与实战的脱节问题。专业人才的培养、成长进度远远无法跟上代理市场的扩张进度。严格说一个专业的地产营销策划专才的培养周期至少需要3到5年以上理论与实战结合的历炼，方能真正成为一个有实际操作能力的专业人才，以至时下快速膨胀发展无法停滞的营销策划行业的市场需求必将断层。唯一的弥补就是填充凑数拉人头，这就必然出现发展的诸多风险。

因利益重组与入市门槛低的因素，房地产代理公司在分分合合下，专业素养已经在流失损耗，繁荣的楼市下掩盖了营销策划专业的实际欠缺与不足，从原始简单的销售到科学缜密的营销策划的转变过程中，不少老牌代理公司多出现了：原本整合并成熟运作一段时间的营销操作链条因人力流动的变数而受到影响甚至破坏，在时下背景下各个地产操盘手有如乱世英雄般，各自占山为王或者出走创业、另立山头，代理行业里其实非常有限的人力资源在流动中频频分割或重组。此点在深圳是屡见不鲜，甚至有愈演愈烈之势。也引发了行业（甚至连已立足深圳本地代理品牌的公司）诸多的生存发展的困扰。

【困扰诱因】
导致代理行业不健康发展的几个重要因素是：
一、代理市场需求空间大、利润及发展前景的诱惑；
二、房地产开发企业良锈不齐，鱼龙混杂，代理服务时一部分不规范不专业的代理公司有空可钻；
三、特别是在内地刚起步的二三线城市，市场不规范不成熟，置业者多数消费心里不成熟不理性，好对付好忽悠；
四、代理行业入市门槛低、资金投入少风险小；
五、代理行业本身的不成熟（总体尚属发展阶段），出现管理、股权及利益分配、人才储备培养缺失、企业文化缺失、员工归属感成就感不强等诸多问题；
六、正因为入市门槛低也导致部分企业的抗风险能力弱、企业效益波动大导致员工的不稳定心态；
七、部分代理企业过快的、盲目乐观的代理业务扩张导致在人力资本补充、团队管理、代理业务跟进控制等问题上出现漏洞，并与公司实际运作实力不符。以至加大了公司发展与人才稳定方面的变数。

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