最近济南房市迎来了一波小阳春，东部高新区大汉峪片区房价目前已有乘风破浪、突破天际之势，其中绿城玉兰花园便是该片区房价的领头羊，作为一个从2017年一路看过来的小韭菜，抛开大家从置业顾问和中介得到的铺天盖地的正面宣传，仅从该盘不足的方面说一说开发商不会告诉你的那些隐秘的角落:
1、混血的绿城玉兰花园
单说绿城这个开发商总体还是挺不错的，虽已经不再是宋卫平的绿城，品质的信仰不在了，但绿城的很多优秀基因还在，口碑效应也还在，不过合作方济高的口碑也是一如既往（东城逸家、舜奥华府都是其杰作，其户型设计和建筑质量如何大家应该有目共睹），双方持股比例各是50%，至于该项目的具体合作模式好与坏，大家可以关注下一二期实际交房的房屋建筑质量和投诉量，三期、四期施工过程中虽然也出现了大窗改小窗的问题，但希望最终交房质量能够经得起考验吧。
2、睥睨高新区的房价
近几年来看投资玉兰花园项目的房产收益是跑赢了大部分理财产品的，目前小区单价已站在了高新区的房价之巅，根据房天下数据，高新区二手房整体房价19000多元/平，玉兰花园目前二手房成交价已攀升至23000-27000元/平，以较大优势领跑高新区，在国家房住不炒的大政方针下，在银行压降贷款规模并提高按揭贷款利率的大背景下，能有如此表现实在亮眼，只是不知后面的接盘侠等过一阵子回头看的时候，会不会有种高处不胜寒、瑟瑟发抖的悲凉，依稀记得玉兰花园项目一期2016年初开盘，开盘价9800-11000元/㎡，目前二手房挂牌在22000元/平，涨幅轻松过百，但是依旧无法掩盖房产溢价的实质，该区位的价格已经透支了未来三到五年的溢价。
3、圈层中的投资客和出租客
所谓圈层就是业主的社会层次，不可否认这边的业主好多都不差钱（不少原来海尔绿城、名悦山庄的老业主），名下有多套房，精英人士的到来在提高了圈层的同时也为玉兰花园带来了投资属性，这导致大量的业主购房并不自住，纯粹以低买高卖的投资为目的，这样的后果就是投资客与贝壳找房等这些大型房产中介的捆绑合作，垄断房源制造卖方市场，最终使得房价、中介费越来越虚高，讽刺的是在中国干房地产的首富就是干中介的（左晖1971-2021），目前新入场的买家都如同待宰的羔羊一般，因为该区域的定价权目前已经被中介和投资客垄断，什么市场不市场的，统统都是卖方和中介说了算，这也是该区域在2021年3月份以后房价出现暴涨的根本源头；另外不自住的房子就会拿来出租，网上随处可见的出租房源说明圈层啥的都是浮云。
4、敏感点-南侧的九灵山公墓（转）
首先就是跟南侧九灵山公墓的实际距离。综合天地图和小编实地考察来看，绿城二期、四期最南端的几栋楼跟九灵山公墓相距约有300、400米。公墓面积不小，密密麻麻一大片。
这事仁者见仁智者见智，有人在意有人无所谓。对于这种敏感因素，买房前充分了解很有必要，事前就了解清楚总好过事后才知道。绿城二期别墅和四期产品跟九灵山公墓隔了一座小山，并不是日常生活的视线范围内，在家里向南也看不着。只是遇到像清明节这种传统节日，前去祭祀的通行车辆较多，到时对人心理可能有些影响。
五、两点感慨和置业建议（转）
还有两点值得跟大家聊聊，就是绿城物业的退步和绿城玉兰花园的信息不透明。大概10年前，绿城刚来济南，跟海尔联手打造了豪宅项目海尔绿城全运村，与之配套的绿城物业真是惊艳了济南，可是为行业标杆，当之无愧的NO.1。后来，或许因为海尔绿城卖的差不多了，或许因为宋卫平也不再掌托绿城，绿城物业的服务水准下滑明显。很多海尔绿城的老业主深有体会，绿城物业近几年的服务水准，跟前些年差距明显。绿城玉兰花园总体是可圈可点的产品，只是目前楼市略微回暖很多人挂的价格虚高，等一等能捡漏的可能性很大，一定要在入手之前务必充分了解各种不利因素，买房是人生大事，不要留遗憾。
最近济南房市迎来了一波小阳春，东部高新区大汉峪片区房价目前已有乘风破浪、突破天际之势，其中绿城玉兰花园便是该片区房价的领头羊，作为一个从2017年一路看过来的小韭菜，抛开大家从置业顾问和中介得到的铺天盖地的正面宣传，仅从该盘不足的方面说一说开发商不会告诉你的那些隐秘的角落:
1、混血的绿城玉兰花园
单说绿城这个开发商总体还是挺不错的，虽已经不再是宋卫平的绿城，品质的信仰不在了，但绿城的很多优秀基因还在，口碑效应也还在，不过合作方济高的口碑也是一如既往（东城逸家、舜奥华府都是其杰作，其户型设计和建筑质量如何大家应该有目共睹），双方持股比例各是50%，至于该项目的具体合作模式好与坏，大家可以关注下一二期实际交房的房屋建筑质量和投诉量，三期、四期施工过程中虽然也出现了大窗改小窗的问题，但希望最终交房质量能够经得起考验吧。
2、睥睨高新区的房价
近几年来看投资玉兰花园项目的房产收益是跑赢了大部分理财产品的，目前小区单价已站在了高新区的房价之巅，根据房天下数据，高新区二手房整体房价19000多元/平，玉兰花园目前二手房成交价已攀升至23000-27000元/平，以较大优势领跑高新区，在国家房住不炒的大政方针下，在银行压降贷款规模并提高按揭贷款利率的大背景下，能有如此表现实在亮眼，只是不知后面的接盘侠等过一阵子回头看的时候，会不会有种高处不胜寒、瑟瑟发抖的悲凉，依稀记得玉兰花园项目一期2016年初开盘，开盘价9800-11000元/㎡，目前二手房挂牌在22000元/平，涨幅轻松过百，但是依旧无法掩盖房产溢价的实质，该区位的价格已经透支了未来三到五年的溢价。
3、圈层中的投资客和出租客
所谓圈层就是业主的社会层次，不可否认这边的业主好多都不差钱（不少原来海尔绿城、名悦山庄的老业主），名下有多套房，精英人士的到来在提高了圈层的同时也为玉兰花园带来了投资属性，这导致大量的业主购房并不自住，纯粹以低买高卖的投资为目的，这样的后果就是投资客与贝壳找房等这些大型房产中介的捆绑合作，垄断房源制造卖方市场，最终使得房价、中介费越来越虚高，讽刺的是在中国干房地产的首富就是干中介的（左晖1971-2021），目前新入场的买家都如同待宰的羔羊一般，因为该区域的定价权目前已经被中介和投资客垄断，什么市场不市场的，统统都是卖方和中介说了算，这也是该区域在2021年3月份以后房价出现暴涨的根本源头；另外不自住的房子就会拿来出租，网上随处可见的出租房源说明圈层啥的都是浮云。
4、敏感点-南侧的九灵山公墓（转）
首先就是跟南侧九灵山公墓的实际距离。综合天地图和小编实地考察来看，绿城二期、四期最南端的几栋楼跟九灵山公墓相距约有300、400米。公墓面积不小，密密麻麻一大片。
这事仁者见仁智者见智，有人在意有人无所谓。对于这种敏感因素，买房前充分了解很有必要，事前就了解清楚总好过事后才知道。绿城二期别墅和四期产品跟九灵山公墓隔了一座小山，并不是日常生活的视线范围内，在家里向南也看不着。只是遇到像清明节这种传统节日，前去祭祀的通行车辆较多，到时对人心理可能有些影响。
五、两点感慨和置业建议（转）
还有两点值得跟大家聊聊，就是绿城物业的退步和绿城玉兰花园的信息不透明。大概10年前，绿城刚来济南，跟海尔联手打造了豪宅项目海尔绿城全运村，与之配套的绿城物业真是惊艳了济南，可是为行业标杆，当之无愧的NO.1。后来，或许因为海尔绿城卖的差不多了，或许因为宋卫平也不再掌托绿城，绿城物业的服务水准下滑明显。很多海尔绿城的老业主深有体会，绿城物业近几年的服务水准，跟前些年差距明显。绿城玉兰花园总体是可圈可点的产品，只是目前楼市略微回暖很多人挂的价格虚高，等一等能捡漏的可能性很大，一定要在入手之前务必充分了解各种不利因素，买房是人生大事，不要留遗憾。