主题：一年又一年，买房？租房？哪个更划算？

在房产论坛上，租售比的计算过程，往往是这样的：
比如，房价200万，月租2000。
第一个分析：租售比为1：1000，对比国际通用的合理租售比200~300，不合理。
第二个分析：买房钱存起来吃利息每年得8.8万元，远比年租金（2.4万元）高。
结论：买房不如租房。
这样算对不对？不对。因为资产（包括货币）有时间价值，不能把一年的结论普遍推广到无限年。

第一个议题：资产的时间价值。
任何资产，包括货币，都具有时间价值，即在不同的时间，交易所能换取的劳动价值，是不一样的。资产在某一个时间节点的价值，折算到现在的值，叫贴现。贴现，可以将资产的未来值，折算成现值，这需要估算，因为未来的资产价值是不可能准确预知。贴现，也可以将资产的过去值，折算成现值，这是比较准确的，因为资产历史价格是可以查询的。
将资产在某一个时间节点的价值，折算成现值，涉及一个概念，贴现率。贴现率，是资产在某一个时间节点的价值，折算到现值的比率。用公式表示，资产的贴现率=（资产在某个时间点的值-资产的现值）/资产的现值。
如何理解？以货币为例，假设贴现率为每年15.6% 。
1万元 * (1＋15.6%) ^4=1.78万元。
这可以表示，5年前的1万元，和现在的1.78万元，所能买到的东西，差不多一样多。
1万元 * (1＋15.6%) ^29=66.95万元。
这可以表示，30年前的1万元，和现在的66.95万元，所能买到的东西，差不多一样多。这个就很难理解了，怎么会差距这么大呢。但如果仔细回忆，30年前的万元户，凤毛麟角。而现在的百万富翁，多如牛毛，这就不难理解了。
为什么会这样，因为货币贬值率（贴现率）实在太高。
货币的贴现率，如果在自由市场，应该由市场来均衡，等于通涨率减去存款利率。但自从取消金本位后，各国纷纷调整货币供应和存款利率。如果货币增发过多，而且存款屡屡被压得很低，那么货币的贴现率会变得很高（不再是通涨率减去存款利率），即货币贬值很快。
人民币的贴现率是多少呢？有人说，过去25年M2的年均增发率是20.3%,所以人民币的贴现率也是20.3%。但这显然不对，因为这些年物资种类和总量都增加了很多。有人计算出每年约为15.6%（个人认为这个值差不多，误差不大），本文以此数值为例，进行计算。

第二个议题：买房钱存起来，吃利息都比租金高。
储蓄收益=储蓄收入/（1＋货币贴现率）^N - 本金.
200万，储蓄30年的收益，是多少呢（假设存款利率是4.4%）
储蓄收益=200万 *[ (1＋4.4%)/(1＋15.6%)]^29 -200万=697万 /69.95 - 200万
= 10万-200万=-190万
结论一：200万存30年，最后可得697万。
结论二：30年后，同样额度的现金，购买贬值69.95倍。所以，储蓄得的697万，和现在的10万元，购买力是一样的。
结论三：200万存30年，收益将为负的190万，即亏掉190万。
结论是如此不可思议，不是吗？

房租支出又是多少呢？
房租总支出=年房租 * ∑[(1＋房租上涨率)/(1＋货币贴现率)] ^N
假设房租上涨率和cpi保持同步（6.4%），30年内共需支付的房租是多少呢。
房租总支出=2000 * 12 * ∑[(1＋6.4%)/(1＋15.6%)], (N=29)
=24000 * 11.43=27.4万。

最后，200万储蓄吃利息付房租，结果是：-190万-27.4万=-217.4万。
即，损失217.4万元。
结论，更加不可思议了。

第三个议题：房东的收益
出租收益=∑[房租/(1＋货币贴现率)] ^N ＋房产剩余值/(1＋货币贴现率)] ^N -投入成本。
这里涉及一个分析，如果房产剩余值的贴现值，和投入成本保持一致，那么租金收入就是利润。如果想回本，直接把房子卖掉就是了。
房产剩余值的贴现值，从过去30年，一直到30年后，分别贴现，如下：
(为了方便对比，假设房子现在总价200万，100平，2万/平。)。
30年前:200万/(1＋15.6%)^29=3万，300元每平。（当时购入价超300元/平米，收益少）.
20年前:200万/(1＋15.6%)^19=12.7万，1270元每平。（当时购入价超1270元/平米，收益少）.
10年前:200万/(1＋15.6%)^9=54万，5400元每平。（当时购入价超5400元/平米，收益少）.
5年前:200万/(1＋15.6%)^4=112万，11200元每平。（当时购入价超1.12万元/平米，收益少）.
现在：200万
5年后:200万* (1＋15.6%)^4=357万, （到时市价少于3.57万元/平米，收益少）.
10年后：200万*(1＋15.6%)^9 =737万, （到时市价少于7.37万元/平米，收益少）.
20年后：200万*(1＋15.6%)^19=3142万元，（到时市价少于31.42万元/平米，收益少）.
30年后：200万*(1＋15.6%)^29=13390万元，（到时市价少于133.90万元/平米，收益少）.
当个房东，也是如此的不容易，可不是吗。如果房东收益少，那么就如同看空房价的朋友所述，房东很“焦虑”，急于抛售。
看一个实例，1989年2月20日，新华社报道北京房价在600元~1900元之间，“若买两居室，少说也6万元。一名大学生从工作起，节衣缩食，月存50元已是最高极限，若买两居室，少说也需要100年。”。
将1989年的房价，折算到现在。
600元 * (1＋15.6%) ^22=14562元，1900元 * (1＋15.6%)^22=46113元。
当年这个价位的房子，应该是在北京二、三环一带的价格。现在市场价多少，少于5万恐怕拿不下来吧。而这地段的房子，租金一向很不错，这些房东，吃了多少年房租，早把本金给收回去了。
说明什么问题？地段很重要。有好地段的房东，“焦虑”的概率低，发财的概率大。

第四个议题：租售比那么高，为什么房东不卖了套现，而要死捂着不卖呢。
卖掉，意味着可以拿到很大一笔现金。但是，就丧失了再次获取收益的机会。
这里，存在一个经济学上的比较优势论。卖掉套现后的收益，和继续持有的收益，哪个更大。看空房价、看空房租的人，当然永远认为前者是最划算的。但是，历史却证明，后者的收益更大，更划算。

现实，会奖励看清形势的人。