◆阅读提示 暖气不热、停车管理费过高、小区卫生状况差……日常生活中,业主与开发商、物业公司不时会发生摩擦、产生纠纷。随着维权意识的提高,业主们期望通过成立业主委员会,实现“抱团维权”的目的。
作为一种新兴的城市自治民间组织,业主委员会正成为社区自治中不可忽视的力量。然而,在实际运行过程中,却常常面临着“难产”的境遇。
□ 本报记者 张春晓
本报通讯员 冯益娜
“一年内能跑下来就算烧高香了”
对于业主委员会的成立之难,某小区业主委员会秘书长袁雷深有体会:“一年之内能跑下来就算是烧高香了。”
根据《山东省物业管理条例》和现有相关政策,成立业主委员会需要“四步走”:确权、筹备、票选以及最后的备案。
在确权阶段,有一被业内简称为“双过半”的规定,即业主已入住面积的比例达到50%以上、业主已入住户数的比例达到50%以上。“现实中,开发商、物业公司通常认为成立业主委员会就是与其作对,物业公司会进行阻挠。”袁雷说,大多开发商、物业公司不愿提供入住户数及面积等相关数据,这就需要热心业主做大量的入户调查、统计工作,耗时耗力。
进入筹备阶段,要求筹备组由7人以上单数组成,由建设单位、前期物业服务企业、业主和街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会等派员组成,其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。济南市天桥区鲁能康桥社区居委会负责人高虹告诉记者,街道办事处、居委会的作用至关重要,在政策引导、程序监督以及协调联系等方面不可或缺,但是有些业主以为成立业主委员会是单方面的事情,不需告知街道办或居委会。同时,不少街道或者居委会对业主委员会这个新鲜事物认识不足,更害怕成立后不可控,造成不稳定因素,态度上不够积极,敷衍塞责。
记者了解到,若无法得到街道办事处、居委会的大力支持,在后续的投票以及备案阶段业主们更会面临重重困难。
“比如,容纳1000户居民的小区实际入住了600户,投票时再要求‘过半’,即到场投票需有300户,同时居住面积还得‘过半’。”袁雷说,这就需要计算投票者、候选人的居住面积,大多数小区尤其是新建小区的业主,平时工作繁忙,业主间熟悉程度低,工作不好开展。“此外,候选人的身份必须是业主,有的候选人房产证上没其名字,还需再去修改房产证姓名。”
而最后一关,持相关材料去房管局的物管科备案。“由于对流程缺乏了解,备案时一处不符合规定就需反复修改。”袁雷感叹,希望能简化成立业主委员会的程序,更加便民,房管部门、街道办事处应加强指导和给予积极的支持。
山东豪才律师事务所律师王辉告诉记者,前期筹备委员会至首次业主大会召开这一阶段,是问题多发阶段,问题多集中在业主身份确认、业主授权不明上。对此,建议严格依法律程序及法律规定的资格进行筹备,发生争议及时协商,协商不了则咨询业务主管部门或律师,必要时可通过法院解决。
不熟悉政策成了“黑户”
记者在采访中发现,对业主委员会“不了解”的居民不在少数,还有很多热心业主,虽怀有满腔激情,但是不熟悉物业管理的相关法规、政策,对成立流程也不甚了解,结果走了弯路。
“今年3月,一次房屋性质的维权活动,让我们意识到‘抱团维权’更有力,便萌生了成立业主委员会的想法。”济南市槐荫区居易香桔市小区业主张镭告诉记者,在与开发商、物业公司交涉过程中,松散的业主处于劣势,亟需成立统一的业主委员会替业主来说话“撑腰”。但是,费了半年多劲,跑了无数手续,好不容易成立的业委会却不被承认,成了“黑户”。
据张镭介绍,居易香桔市小区共有1175户居民,今年7月中旬,在热心业主的组织筹划下,小区成立了业主委员会,并经过投票选出了13名业主委员会成员。但9月8日,营市街街道办事处发下一纸公文,对选举结果不予确认,其原因是“参加投票的部分居民及当选的13名业主委员会成员中,有7人不具备法律规定的业主身份。”
“由于成立筹备业主委员会时街道办的工作人员不在场,而且当选成员中有7人不是房产证上的业主,是业主配偶,这样就不能当选业委会成员。违反了相关规定,之前的努力全部被推翻了。”张镭有些懊恼地说道。
有数据显示,截至目前,济南市上千个物业管理小区,成立了业主委员会并在房管部门备案的还不到150个,所占比例仅在8%左右,而真正能正常运作的不到3%。
空壳现象待破解
费尽九牛二虎之力成立业主委员会后,这一组织形式在到底能发挥多大的作用?其运行情况如何?
“这活儿不好干,一是要有充足的时间,二是要有一副热心肠,否则根本撑不下去。”11月24日,记者在济南市天桥区湖滨苑小区,见到了小区业主委员会主任迟桂华,她的胳膊无法抬过肩,“前段时间收拾小区里的树枝累的。”
迟桂华所在业主委员会办公室是两间不大的平房,只有简单的桌椅。迟桂华告诉记者,原来物业公司按照0.45元/平方米标准收费,物业公司自称亏损,服务质量差,业主意见很大。物业撤出后,业主委员会成立专门的“自治委员会”,成员有5个人,都是小区业主,负责日常管理工作。在维持原有收费标准不变的情况下,聘请来保洁、保安、水电工等人员,实现自我管理。
“以前小区卫生差,现在规定每星期擦两次楼梯、小区院内每天扫两遍；治安上,车辆进入都打卡。”一位前来缴电费的居民告诉记者,实行自治管理前后变化惊人。
而迟桂华自从当上这个“主任”,就没歇过一天班,晚上12点、凌晨1点和4点起来查岗。她每月有800多元的工资。服务质量提高了,业主们缴费积极性也随之提高,物业费缴纳率从70%提高到90%多,甚至有业主了解到目前社会上物业费普遍在1.2元/平方米,主动要求适当提高收费标准。
“以前小区内光汽车就丢了4辆,10多年来物业公司从来没对收支情况进行过公示。”济南市天桥区万盛园A区业主委员会主任杨兆金告诉记者,今年11月1日起,业主委员会成立服务处接管原来的物业,如今治安状况得到很大改善,年底还会对服务费的收支情况进行公示,接受业主监督。
这是业主自治运作成功的典型案例。而记者在采访中了解到,不少业主委员会成立的初衷是“抱团维权”,甚至单纯只为“炒物业”；一旦诉求完成后,缺乏统一规范和长效机制,业主委员会成为一具“空壳”。这其中,缺少经费来源及专职人员,是最主要的制约因素。
“业主自治走专业化、职业化道路,法律上具有可行性。目前,已有业主对此作出探索,成立公司运作物业区域内的一些事务,这不失为一条出路。”律师王辉建议道。
◆阅读提示 暖气不热、停车管理费过高、小区卫生状况差……日常生活中,业主与开发商、物业公司不时会发生摩擦、产生纠纷。随着维权意识的提高,业主们期望通过成立业主委员会,实现“抱团维权”的目的。
作为一种新兴的城市自治民间组织,业主委员会正成为社区自治中不可忽视的力量。然而,在实际运行过程中,却常常面临着“难产”的境遇。
□ 本报记者 张春晓
本报通讯员 冯益娜
“一年内能跑下来就算烧高香了”
对于业主委员会的成立之难,某小区业主委员会秘书长袁雷深有体会:“一年之内能跑下来就算是烧高香了。”
根据《山东省物业管理条例》和现有相关政策,成立业主委员会需要“四步走”:确权、筹备、票选以及最后的备案。
在确权阶段,有一被业内简称为“双过半”的规定,即业主已入住面积的比例达到50%以上、业主已入住户数的比例达到50%以上。“现实中,开发商、物业公司通常认为成立业主委员会就是与其作对,物业公司会进行阻挠。”袁雷说,大多开发商、物业公司不愿提供入住户数及面积等相关数据,这就需要热心业主做大量的入户调查、统计工作,耗时耗力。
进入筹备阶段,要求筹备组由7人以上单数组成,由建设单位、前期物业服务企业、业主和街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会等派员组成,其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。济南市天桥区鲁能康桥社区居委会负责人高虹告诉记者,街道办事处、居委会的作用至关重要,在政策引导、程序监督以及协调联系等方面不可或缺,但是有些业主以为成立业主委员会是单方面的事情,不需告知街道办或居委会。同时,不少街道或者居委会对业主委员会这个新鲜事物认识不足,更害怕成立后不可控,造成不稳定因素,态度上不够积极,敷衍塞责。
记者了解到,若无法得到街道办事处、居委会的大力支持,在后续的投票以及备案阶段业主们更会面临重重困难。
“比如,容纳1000户居民的小区实际入住了600户,投票时再要求‘过半’,即到场投票需有300户,同时居住面积还得‘过半’。”袁雷说,这就需要计算投票者、候选人的居住面积,大多数小区尤其是新建小区的业主,平时工作繁忙,业主间熟悉程度低,工作不好开展。“此外,候选人的身份必须是业主,有的候选人房产证上没其名字,还需再去修改房产证姓名。”
而最后一关,持相关材料去房管局的物管科备案。“由于对流程缺乏了解,备案时一处不符合规定就需反复修改。”袁雷感叹,希望能简化成立业主委员会的程序,更加便民,房管部门、街道办事处应加强指导和给予积极的支持。
山东豪才律师事务所律师王辉告诉记者,前期筹备委员会至首次业主大会召开这一阶段,是问题多发阶段,问题多集中在业主身份确认、业主授权不明上。对此,建议严格依法律程序及法律规定的资格进行筹备,发生争议及时协商,协商不了则咨询业务主管部门或律师,必要时可通过法院解决。
不熟悉政策成了“黑户”
记者在采访中发现,对业主委员会“不了解”的居民不在少数,还有很多热心业主,虽怀有满腔激情,但是不熟悉物业管理的相关法规、政策,对成立流程也不甚了解,结果走了弯路。
“今年3月,一次房屋性质的维权活动,让我们意识到‘抱团维权’更有力,便萌生了成立业主委员会的想法。”济南市槐荫区居易香桔市小区业主张镭告诉记者,在与开发商、物业公司交涉过程中,松散的业主处于劣势,亟需成立统一的业主委员会替业主来说话“撑腰”。但是,费了半年多劲,跑了无数手续,好不容易成立的业委会却不被承认,成了“黑户”。
据张镭介绍,居易香桔市小区共有1175户居民,今年7月中旬,在热心业主的组织筹划下,小区成立了业主委员会,并经过投票选出了13名业主委员会成员。但9月8日,营市街街道办事处发下一纸公文,对选举结果不予确认,其原因是“参加投票的部分居民及当选的13名业主委员会成员中,有7人不具备法律规定的业主身份。”
“由于成立筹备业主委员会时街道办的工作人员不在场,而且当选成员中有7人不是房产证上的业主,是业主配偶,这样就不能当选业委会成员。违反了相关规定,之前的努力全部被推翻了。”张镭有些懊恼地说道。
有数据显示,截至目前,济南市上千个物业管理小区,成立了业主委员会并在房管部门备案的还不到150个,所占比例仅在8%左右,而真正能正常运作的不到3%。
空壳现象待破解
费尽九牛二虎之力成立业主委员会后,这一组织形式在到底能发挥多大的作用?其运行情况如何?
“这活儿不好干,一是要有充足的时间,二是要有一副热心肠,否则根本撑不下去。”11月24日,记者在济南市天桥区湖滨苑小区,见到了小区业主委员会主任迟桂华,她的胳膊无法抬过肩,“前段时间收拾小区里的树枝累的。”
迟桂华所在业主委员会办公室是两间不大的平房,只有简单的桌椅。迟桂华告诉记者,原来物业公司按照0.45元/平方米标准收费,物业公司自称亏损,服务质量差,业主意见很大。物业撤出后,业主委员会成立专门的“自治委员会”,成员有5个人,都是小区业主,负责日常管理工作。在维持原有收费标准不变的情况下,聘请来保洁、保安、水电工等人员,实现自我管理。
“以前小区卫生差,现在规定每星期擦两次楼梯、小区院内每天扫两遍；治安上,车辆进入都打卡。”一位前来缴电费的居民告诉记者,实行自治管理前后变化惊人。
而迟桂华自从当上这个“主任”,就没歇过一天班,晚上12点、凌晨1点和4点起来查岗。她每月有800多元的工资。服务质量提高了,业主们缴费积极性也随之提高,物业费缴纳率从70%提高到90%多,甚至有业主了解到目前社会上物业费普遍在1.2元/平方米,主动要求适当提高收费标准。
“以前小区内光汽车就丢了4辆,10多年来物业公司从来没对收支情况进行过公示。”济南市天桥区万盛园A区业主委员会主任杨兆金告诉记者,今年11月1日起,业主委员会成立服务处接管原来的物业,如今治安状况得到很大改善,年底还会对服务费的收支情况进行公示,接受业主监督。
这是业主自治运作成功的典型案例。而记者在采访中了解到,不少业主委员会成立的初衷是“抱团维权”,甚至单纯只为“炒物业”；一旦诉求完成后,缺乏统一规范和长效机制,业主委员会成为一具“空壳”。这其中,缺少经费来源及专职人员,是最主要的制约因素。
“业主自治走专业化、职业化道路,法律上具有可行性。目前,已有业主对此作出探索,成立公司运作物业区域内的一些事务,这不失为一条出路。”律师王辉建议道。