主题：致利源花园全体业主的信
- 发表于2009-12-14
致利源花园全体业主的信
各位业主：大家好！
过了规定的交房时间已经快6个月了，距离交房的时间也越来越近了，在此，就业主们共同关心的几个问题进行商榷，以便达成共识，应对开发商的忽悠，维护我们的权益。
一、基本情况
2008年6月底，开发商—山东普利建设发展有限公司和我们签订了正式购房合同，并补齐了购房全款，合同规定交房时间为2009年6月30日。快到交房期限时，开发商电话通知延期交房2个月，并告知主要是市政配套施工原因，可是现在已经过了近6个月了，至今尚未交房。对于小高层的建设周期来说，一般在2年以内，有势力的开发商18个月即可建成，达到交房条件。我们利源花园的小高层，主体工程的地基开挖为2006年9月份，基础开工为10月份，预定的竣工日期为2007年12月，实际主体建设完工为2008年初。一般来说，主体工程建设一般在12个月以内，安装工程及配套设施约需12个月以内就能完工，可是我们的房子比一般的工期慢了约14个月。自安装工程进入中期后，工地上干活的人就很少，施工进展奇慢，断断续续，且时常停工。直到进入2009年4季度，工地上干活的人才逐渐多了起来。按照目前的施工进度，估计交房可能要拖到2010年春天了，比合同规定的交房期限拖期半年以上。为此，业主们有的一边高息还贷一边高价租房，有的则家具装修都做了准备，有的耽搁了结婚用房，有的旧房出售后筹款买了此房，·····等等。浪费了许多心血、时间和金钱，为此付出了沉重的代价。
购房合同中设置了延期交房拒赔的借口，也就是说因市政配套，水、电批准施工拖期等原因而拒赔。另外原设计大门位置及小区内规划也发生了更改，工程质量也存在许多问题，因此我们必须分清原因及责任。
二、延期交房的原因及责任问题
理论上，凡是小区规划红线以内的所有项目均是开发商负责。开发商总是找借口说是市政配套问题，莫非想赖违约金？假如是这样的话，我们不禁要问：难道单元或房间内的开关、插座，配电箱、水管、穿线、对讲，器具等安装工程也是市政水电配套问题吗？难道刷墙、抹灰、喷漆、保温、填土、夯实、砌路、垒墙、建门，扶梯、护栏，排水、井沟，消防，绿化，便道、化粪池等（有大量现场照片为证）土建范围的工作也是市政配套的责任吗？至到目前的12月份还在进行与市政配套毫无关联的项目施工，证据确凿，耍赖无用。分析延期交房的原因不外乎以下五种，则任完全在开发商。
⑴资金问题，工程一拖再拖。我们的购房款或许早已被开发商挪作他用，主体完工后，已无力支付后续工程及设备费用。试想，为啥过了交房期后的2009年7月份，才开始配电设备招标，9月28日配电设备才运至工地，难道不是资金问题？进入2009年4季度后， 2009年10月开发商高价出卖地下车位使用权，也是为了圈钱，目的就是补窟窿。资金问题导致工期一再拖期，责任主要在开发商。
⑵规划设计错误，错打了算盘。开发商在未和铁路部门协商好的情况下，委托设计院将小区大门设计在铁路南苑北门的路上。2009年5月底，开发商将南苑北门内西面的石头墙扒开，准备修建利源小区的大门时，遇到了麻烦，被迫无奈，又将院墙垒上了。据戴总讲：“南苑不让在此开门，铁路更不愿和地方打交道，因而需要重新进行设计，大门开在哪里还没定。”在普利和铁路部门协商未果的情况下，普利不得不考虑设计更改大门位置，方位及标高都需要更改，与之受到影响的供、排水，井、沟，及线缆管道，热力管道等也不得不进行设计变更，因此而将施工周期大大拖长。分析其责任，主要还在开发商。
⑶市政配套建设费问题。开发商未按规定时间上缴市政配套建设费？或者缴费不足？为此，我们于2009年7月份曾经咨询过市政公用事业局，据接待的女士答复说：“未见到普利利源的开工申请。······我们只负责小区规划红线以外的市政施工，如果小区内的工程委托我们干也可以，但需另外支付费用，······等等。”看来主要责任也在开发商。假如开发商已经按时足额交过费，而未获开工批准，那么开发商应当告政府相关部门不作为，与我们业主无关，其损失也不能由我们承担。
⑷违背基本的建设原则。开发商违背了房地产开发项目公共基础设施和公用配套设施同步建设的原则和规定。市建委曾经发文，对违规行为进行查处，其中包括不同步施工问题。利源花园项目，在基础工程、主体建筑工程已经完成后，部分安装工程已经完工的情况下，尚未进行公共基础设施和公用配套设施。分析其原因，主要是开发商除了资金问题外，工程计划不周，管理不善，不按规定进行，其责任主要还在开发商。
⑸遇到了市政配套等的麻烦。在施工进程中，遇到诸如供水、供电、市政等部门的麻烦，配套工作不能正常进行，导致工期一拖再拖。这主要也是开发商的主动性不强，责任不到位，工作不作为，未能及时地做好通融工作，导致工期一再推迟的结局。试想：若开发商不努力，市政水电等部门不会主动找你普利的，这样下去，就是70年后也交不了房子。分析其责任，仍然在开发商。
三、改变大门位置及设计问题
商品房是一种特殊的产品，也是一种贵重的生活用品。当初，我们是依据开发商所提供的小区设计规划图纸、模型等，来选购的房屋。图纸中表明了：配套设施、楼座状况、大门方位、车库配置、小区绿化率、小区容积率、周边环境等，实际上已经形成了法律约定关系，相当于按照图纸预定了配套产品。可是现在提供的却是不符合图纸要求的－“歪门斜道”的瑕疵产品，违背了我们业主的意愿，这实际上也是一种违约行为，理应追究开发商的责任。譬如：小区设计一个大门，人车分离布置。大门位置原设计开在南苑小区西墙上，汽车进入大门后可直接进入地下车库，行人则可从两侧的斜上方进入小区，现在车库入口比原设计垫高了2米。且大门也改成了“歪门斜道”，变更后的道路建在了烂尾楼处，一个大门变成了两个。假如将来二期开工后，难道要让我们业主日夜穿行在危险的工地上吗？总之，现在的房屋并非我们当初所订购的商品，产品及配套不符，改变了原产品样式，其主要原因是开发商规划设计不周，错打了算盘，开发商应当负全责。因此，开发商就应当给予我们相应的补偿，诸如减免部分物业费、车位费等。
四、房屋质量及交收等问题
⑴根据相关法律、行政法规，开发商向购房者交付商品房的强制性条件必须是“经验收合格”的商品房。出卖方必须出具“竣工验收备案表”的原件，原件应有设计方、建设方、施工方、监理方、质监站方的签字和公章。在尚未竣工验收备案的情况下，签字认可了开发商的房屋交接表后，出卖方只支付交接前的违约金，之后（出卖方后来再完成验收备案）的违约金不会再补，因此收房前，我们一定要让开发商出具完备的“验收备案表”。
⑵根据现场观察，发现利源花园项目存在着许多质量缺陷，质量其差。譬如：小高层楼顶的许多烟道内堵塞着杂物，不清理就盖上了防雨罩，不通风，留下了排烟（气）不畅的质量隐患，我们业主将会饱受串烟之苦，将来上下串油烟，一家做饭，多家闻味，燃烧不良时还有一氧化碳中毒的隐患。小高层厨房烟道开孔（排气孔）直径偏小只有120mm，一般油烟机的排气管直径为150mm，不符合标准，将来我们再扩大开孔直径可就麻烦了。厨房及前凉台的推拉门推拉时发觉非常沉重，女同志要是推拉时恐怕更费力。另外，窗户和推拉门等也是质量奇差，等等。类似这些问题，在收房前一定叫开发商返工处理。并希望在未处理完缺陷前，也不要签收开发商的房屋交接表。
⑶如果开发商同意赔付违约金时，我们一定要现金，这样我们就占主动。决不能顶替物业管理费，更不能顶替地下车位费。大家试想：按照合同规定的赔付率，每户一般在2万元左右，足够支付10年左右的物业费，到时服务质量差，更换物业公司等，都会带来众多的麻烦。
五、倡议
综上所述，延期交房及设计变更的责任完全在开发商，施工质量等问题也与开发商监管不到位有关。因此我们有必要根据违约事实，索赔违约金。众人拾柴火焰高，业主们团结起来，同心同德，维护我们业主应有的权益。
⑴赔付违约金，只要现金。大家联合起来，通过多种渠道，实现我们诉求的目的，按照合同规定的赔付比例赔付违约金，且只要现金，不能顶替其他费用。
⑵产品有瑕疵，要求补偿。对改变了小区的设计，提供了不符合图纸要求的产品，违背了我们的意愿，也要开发商给个说法，并要求开发商给我们业主一定的补偿，如减免部分物业费等。
⑶验收合格备案，方能收房。开发商必须出具五方签字盖章的“竣工验收备案表”原件，对于质量问题，大家一定要重视，进行仔细地验收，不符合要求的，不合格的就坚决拒绝收房，等处理完缺陷后再签收。
⑷配套设施不完，拒绝收房。一些配套设施尚未完成前建议拒绝收房。譬如：小区的红外线周界防越、电视监控智能化管理，可视对讲、公共消防系统等配套设施未完成验收前，建议业主们团结起来拒绝收房。试想，就他们这种拖拖拉拉的干法，收房后，合同失去了约束力，余下的配套工程将是未知数。假如我们实在无奈地“被收房”时，也应要求开发商出具未完项目的书面承诺和后续赔付。
⑸不买高价车位使用权。利源小区地下部分，是按照公共防空设施设计的，车位是按照1：1配备的，379户设共计配备了379个车位，但不批车位产权，只有使用权。一个地下车位使用权，居然要卖9万元，到时还要再收看车费、管理费之类的。海尔绿城高档社区2009年7月份的车位使用权也只有7万元，万达广场位居市中心的黄金地段，2009年10月份车位产权也不过卖11万元。因此建议不买车位使用权，或改为月租。再说了，业主们的车位迟早都少不了，按照1：1配置，不用担心买不到。
⑹不赔违约金，诉讼抗争。如果开发商拒绝赔付违约金，天理难容。业主们应该团结起来，以牙还牙，奋力抗争。不答应我们的诉求前，拒绝收房，集体诉讼等，以示抗议，直至达到我们的目的。
不达目的，决不罢休！
利源一业主：可乐加冰
2009年12月14日
- 发表于2009-12-15
- 发表于2009-12-15
都看看吧，开发商多黑
- 发表于2009-12-15
这年头，良心都让狗吃了，不赔违约金就和它们斗到底。
- 发表于2009-12-15
绝对支持！兄弟你很有才啊，我是干设计的，很多事情我都没你明白，费心了~~~
- 发表于2009-12-15
不达目的，决不罢休！
- 发表于2009-12-16
好！有理 有据 有节 有力 有心 有才
- 发表于2009-12-18
高，实在是高
- 发表于2009-12-24
看来年底也交不了房啊，违约金大了
- 发表于2009-12-25
太专业了，坚决支持。