主题：楼市观察：空置房上升，凸现都市隐痛

一方面众多的市民缺房或住房拥挤，亟须改善住房条件却无力支付高昂的房价，另一方面，大量的积压商品房闲置无人问津。这一不正常的现象已到了需要严重关注的时候了。 

背景资料一：
国家统计局：商品房空置率超过警戒线（小标题）
 
据国家统计局最新数据显示，截至10月底，全国商品房空置面积1.12亿平方米，其中商品住宅空置面积6204万平方米，商业地产空置面积上半年也达2878万平方米。目前全国空置率已达到26%，大大超过国际公认的10%的警戒线。

背景资料二：
武汉统计局：江城空置房超过120万平方米（小标题）
 
据武汉市统计局最新统计，截至11月底，武汉市未售出的商品房现房面积已突破120万平方米，比去年同期增长了28%。如果按平均每套住房100平方米计算，没找到买主的商品房面积达到了1.2万套。这显示出在持续的房市调控政策下，武汉消费者持币待购的意愿越来越明显。

房地产业被大家公认为是最后一个投资行业，所以其投资一直保持了快速增长势头，商品房销售价格一路攀升，商品房空置面积总量曾一度明显下降。但是，从2005年5月开始，因为宏观调控政策的原因，市场购买力萎缩，致使商品房空置面积有所增加。尽管如此，商品房的价格却难以撼动，即使有些地方房价下跌，也只显现很微弱苗头。 
这次统计的全国1.12亿平方米的商品房空置总量，其中空置一年以上的超过50%，占压资金超过2500亿元。武汉市占压资金也不容忽视，120万平方米的商品房空置量，至少占压资金100亿元。湖北省房地产经济学会常务副秘书长叶学平说：“空置房的增多，说明供需量上不平衡，结构上有很多矛盾，中高档房供大于求，经济适用房供不应求。还说明真正需要住房的市民住不上房子，与和谐社会发展不相符合，隐藏了一些不稳定因素。”他认为，从经济学角度来说，空置房增多是资源的极大浪费，大量劳动力的投入、土地、建筑材料的投入，没有创造效益，没有带来社会福利的增加，老百姓没有享受到经济增长的成果。
我国商品房开发有一个特殊性，开发商大多以银行贷款为主，房子销售不出去，必将威胁金融业的良性运行。湖北渡边企业策划有限公司总经理张联雄说：“空置房占到较大比例，可能会引发金融风险，因为开发商很多都是从银行贷款，最后他们利润收不回，无钱还贷，只好卷款逃跑，引发金融风险。”
土地是不可再生资源，空置房的增多，占用了大量土地，影响了城市景观，几年之后，空置房会成为建筑垃圾，更可能的是导致楼市“塌陷”。张联雄担忧，空置房过多，老百姓又没房居住，最后导致老百姓对楼市彻底失去信心，楼市进入冬天。

中南财经政法大学房地产研究所所长陈柏东说，空置房增多，反映市场经济状况不好，说明供给多了，需求少了，是一种浪费，房地产最理想的状态是供求平衡。
那么，造成空置率上升的原因是什么？张联雄说，空置率上升这一现象是房地产在新政作用下显现出来的，没有新政，这个问题可能掩盖起来了，“品质问题是一个很大的问题，前几年房地产的‘盛势’，导致部分开发商贪心过高，纷纷进军房地产业，也因为他们的贪心，造出一些容积率过高的房子，像种房子的。”他举例说，沌口某号称高档楼是中看不中用，整体规划相当漂亮，但没交房就漏水，而且景观规划不好，配套不完善，容积率过高。这样的房子，当然会空置起来。
地段不好也是一大问题，张联雄说：“可以发现，城区空置的楼盘较城郊的少，城郊的大配套没有形成，暂时不适宜居住，百姓不敢买，有车族毕竟是少数。”
张联雄分析，空置房往往与定位有关。定位一般有三个问题：客户群定位不准。客户群定位不准直接导致其品牌定位、产品定位不准，导致产品结构、户型结构、楼型结构、物业结构不准。这些定位的不准，开发商最后只好改户型，把别墅改为多层洋房，把大户型改为小户型，越改越不好卖；品牌定位不准。不少的滞销楼盘讲究唯美、概念没有落地性，不实在、太空了，达不成与消费者的有效沟通；产品定位不准。不该建别墅的要建别墅，不该建大户型的建大户型。
定价不合理也是造成空置房增多的一个重要原因。一些开发商无论拿地成本、建设成本高不高，都定很高的价格。这样导致初期销售不畅，但价格又无法回调，陷入被动的局面。
张联雄说，房地产市场变化很快，现在的楼盘与一年前的楼盘相比，户型设计、园林景观都有很大进步。做地产最怕的就是销售周期过于拖沓冗长，一旦销售不畅，周边新盘涌现，很快就会将旧盘掩盖，旧盘销售会变得越来越困难。

事实上，空置率直接体现着供需比例。武汉中档房子成为抢手货，尤其是低价位和经济适用房供不应求。经济适用房汇东·汇丰家园11月9日至12月5日实行公开登记，登记总人数为1075人，12月9日公开摇号，最终确定了292套住房的购买人。
从价格上来说，武汉市商品房的主要空置是价位在每平方米售价在4000元以上的中高档住宅，售价在3000元/平方米以下的商品房则空置较少。这就形成了房地产的特殊现象，即定位于普通老百姓的经济适用房或中低价位的商品住宅，一推出往往被抢购一空，而那些所谓面向都市白领阶层、企业主、社会成功人士的中高档住宅却乏人问津。
结构失衡，空置房增多，仍挡不住开发商的脚步。据武汉市房产局政务网上公布，2005年11月23日至2005年12月23日武汉商品房最新项目预告，武汉新增有23个项目。另外，超大型的住宅还在建造，12月22日，香港世茂集团开发的“锦绣长江”项目动工，将建造5栋30层以上建筑和一栋170米高的超高层住宅。
据记者获悉，2006年，武汉市还会有更多商品房项目上马，21个经济适用房项目兴建和对市民销售。

空置房增多，确实是一个急需解决的问题。湖北省房地产经济学会常务副秘书长叶学平认为，政府应该起到让开发商更理智的作用，让他们不盲目进入这个行业。先前，很多开发商看到的是价格信号，看到的是高利润。进入行业后，自己的房子却空置起来。
中南财经政法大学房地产研究所所长陈柏东说：“只有时间来解决，靠市场的逐步均衡来解决。”
湖北渡边企业策划有限公司总经理张联雄提出了一些具体的措施，他认为：一是政府减免空置房的契税，运用税收政策来调节。北京曾经用过这样的方法，产生了非常明显的效果。二是把严重的空置房（3年或3年以上）转为经济适用房。三是建立一个空置房的交易平台，设立网站，召开空置房调剂交易会，用无形市场和有形市场，来推动空置房的销售，促进空置房的调剂，提高空置房的效益。四是开发商可采取以租代售，租售并举的方式，把空置房处理掉，空置的写字楼、商铺更应如此。五是政府和开发商联手，适当增加郊区的专线车，以让买空置房的市民能够进出。
其实，全国很多地方都曾经拿出过一些解决空置房的办法，并取得一些好的效果。南京将空置商品房转化为大学生公寓，山东将空置房转化为拆迁安置房，海南将空置房改造成经济适用房。这些地区，将消化空置房与解决无房市民住房问题对接，取得了一箭双雕之效。
武汉市也曾经拿出过具体的办法，取得了好的效果。湖北省财政局、武汉市开发办和市房产局2004年8月曾联合发文通知，从2004年8月起至一年内，个人购买空置商品房暂时免征2％的契税。根据此优惠，一套售价30万元的房子，可免交契税6000元。该信息一经发布，就吸引了众多购房者的关注，销售速度非常快，一年内共售出空置房685套，总面积为7.24万平方米，销售率达到84.5％。
很多市民对记者表示，武汉市政府面对实际情况，应该再次拿出措施，降低空置率，让急需住房的老百姓有房居住。

空置房又称尾房。空置房源主要是指商品房的尾盘、长期积压在公司或个人手中的多套、长期无法变现的空置房产、用于抵债的债权房及被法院罚没的部分房屋等，其中又以商品房的尾盘为主。