主题：警惕房价上涨论

警惕房价上涨论 
     在去年底济南房地产市场的盘点中，时报上刊发盘点文章——标题是《大势飘红的2003》，并做了今年的预测，共十个方面，第一点就是“楼市全面激活，房价整体上升”。那么，打开所有关于济南房地产宣传报道的电视、报纸以及企业内刊，可以发现，那么多的专栏记者、营销策划人士以及老板们几乎异口同声说：“涨价！” 
   然而2004年的济南，如果被涨价声所淹没，是有些危险的。不要说济南市场相对不成熟，就是在北京以及一批较成熟的城市出现的关于涨价的现象都令人担忧。
通常而言，商品房的价格主要由土地价格、土建成本等决定，土建成本又包括建材费、人工费和管理费，建材费占土建成本的50%，而作为主要土建材料的水泥、钢材等又因能源的紧缺及投资过热导致价格上涨。地价款和土建作为主要成本上涨了，却并不意味着房价一定会随之上扬。支撑涨价的理由有四点：
    首先，房地产的开发周期性较长，原材料上涨对房地产的影响是滞后的，最起码一、二年，长的则八年、十年。在成熟的市场里，利润空间较小，能够消化成本上涨的弹性就小，而整体市场面临的压力较大，一个处于高速增长期的市场，需求大于供给，相对压力较小，而当地的开发商如哄抬市价，涨幅自然较大。
    其次，受土地政策影响，因土地供应受限所导致的开发成本增加将大大提高整个楼市的价格水平。
    其三，金融成本上涨也是推动国内房价上涨不可避免的因素。
    最后，中国城市化建设，尤其是部分相对落后城市的建设加速及全改造也为房价的提升创造了有利的市场空间。
   而综合分析，我们认为本年度济南的房价上升幅度在15%以内是合理的，加上人为因素，会超过20%，虽然现有市场容量骤增，但主流需求群体的消费承受能力跟不上。市场不成熟，规范却是强行的，在涨价的独木桥上行走是危险的。理由也有四个。
    回头看济南，房地产业的市场化阶段较短，拍卖也好，省直房上市也好，市场的过渡基本在12—18个月。济南的拍卖不过刚开始，成交价却很高，土地成本上涨，导致成本上涨是理所当然。有很大一部分开发商以地价虚高为理由，诉苦房价之高，虽无直陈拍卖之错，却有为自己高房价开脱之嫌疑。济南房地产市场的竞争不充分，无论是产品开发还是公司治理，还非常不够。国家规范行业的手段、策略都强而有力，对于三、四类市场来说，是强行提速，所以，济南虽然属于高速增长市场，也具有城市大规模改造的有利条件，但积累少，抗风险经验和基础不够，而土建成本、金融成本的压力却一样不可避免，与一、二类市场同处一个起跑线。这是理由之一。 
     另外，商品房的价格是一个相对复杂的问题，一方面，全国各地的房地产开发及竞争水平有较大差异，各地房地产市场带有明显的地域色彩；又从严格意义上说，任何产品价格不单受成本的影响，更受品质和需求的影响；从经济学角度分析，在成熟的市场里，供求关系是决定价格最重要的因素，市场是决定者。
     而济南不是成熟的市场，处于一个从相对开放向全向开放的过渡。从高处说，城市的“遗少”心态和“关系”经济没有经过较长时期的市场化冲击；从低处看，产品同质化严重，总体品质差强人意。从二手房的状况可以明显得到反映。二手房的经营发展状况是房地产市场是否成熟的标志。济南的二手房市去年开始盘活，队伍在下半年猛然壮大。省直房上市至今不过三个月，现实的二手房市场正如一锅翻滚的粥，热闹，令人兴奋却险象环生。唯有政策的稳市、政府相关职能部门的监督跟上，一批大型中介企业规范领市，二手房市场才是走向健康发展的路径，而这需要时间。由此我们认为，济南房地产业主要还是开放和竞争不够。对上海、杭州 、北京等城市来说，121号、18号，或者是类似北京4号令是无可忧，也无可惧。没有这些令，市场本身已具备规范、提升和变革的要素。而济南现在是要强行快速提升和变革，不成熟却要挑成熟的担子，竞争不充分却要按充分的市场行事，所以房价高增长的机会也就较少，有，也是危险的。
     再细细盘查其他城市的足迹就可以明白，在积压的楼中，除资金链断裂所占30%之外，产品开发的失误高达55%。成本不是主要的理由，需求和品质才是真。拍卖是逼市场规范，逼开发商认真开发市场需要的产品。无论是拍卖，还是省直房上市，都有一个自检和被验的过程。况且中国市场的多元性和复杂程度，不允许盲目地借鉴和搬用珠三角、长三角或其他区域城市的经验。
    我们再从投资的角度来看，在一、二类市场的投资环境和投资市场相对成熟，和需求在一个节拍上。但济南不是。近三年来，国内的股市、基金等投资市场不被投资商看好，大量的资金在温州购房团和传媒的宣传倾向的拉动和引导下转向房地产业。但03年底，股市和基金投资开始抬头。济南的房地产投资风潮不会有杭、深、沪等地的量高势大，也不如成都、天津等地，所以房价上升是总体的市场走势。涨价应是策略，不是战略。济南的开发商应关注公司治理和产品研究，太关注价格是短期的，也是危险的。
    今年的住交会获奖是济南竞争升级，营销升级，企业经营层面升级的第一步，并不是收获，是概念盘和规模盘的荣誉和主流，而不是品质的考量。
 时间:2004-3-4 16:04:12            新闻来源：杭州大家智业文化传播有限公司总经理甜蜜家园购房