主题：刘宏诚 手把手教你成立业主委员会
- 发表于2005-11-17
解读《物业管理条例》的相关规定
2004-7-31 14:21
刘宏诚
今年9月1日开始实行的《物业管理条例》关于成立业主大会和业主委员会的规定主要有五个方面，笔者现结合主管部门在《物业管理条例》公布后发出的相关通知，重新加以解读：
一．业主大会的成立
条例：
物业管理区域内全体业主组成业主大会。
同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。
解读：
业主大会由业主组成，在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立，在北京，由于市政府要求将居住区物业管理纳入社区建设，业主大会成立目前除要接受区县国土房管局指导外，还要接受街道办事处（包括乡镇人民政府，下同）的指导。
指导不等于领导，业主要求成立业主大会，应通知区县小区办和街道办事处，请求他们派人指导，如果他们不指导，则属于区县小区办和街道办事处不作为，并不影响业主自行成立业主大会。
北京市国土资源和房屋管理局要求区县小区办完成这方面工作的时限可参照京国土房管物字〔2001〕516号文的规定：“拥有10%以上业权的产权人（代表）书面申请自行组建管委会的，各小区办应在收到书面申请后15日内，作出是否符合组建条件的书面答复。”
一个物业小区是否符合成立业主大会和业主委员会的条件，在北京可参照以下两项规定：
京政办发〔2001〕91号文规定：“凡商品房、经济适用住房入住率超过50%，或首户入住已满二年的新建居住小区，应组建业主委员会；1994年底前投入使用的老旧小区，房改售房率超过50%的，应组建业主委员会。”
京国土房管物[2002]316号文规定：“对于整体规划、分期建设的住宅小区，在组建管委会时、凡已入住投入使用的住宅小区，符合《关于规范和加强本市物业管理若干意见的通知》（京政办发[2001]91号）管委会的条件，应一并选举产生管委会，不再分次选举。对于住宅小区尚未入住、投入使用的部分，管委会应给未入住区域的业主预留产权人代表份额和管委会委员席位。”
以上规定虽早于《物业管理条例》，但由于内容和《物业管理条例》没有矛盾，发文部门没有宣布废除或停用，业主仍可以参考。
二． 物业管理区域的划分
条例：
一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
解读：
成立业主大会，业主首先要确定自己所在的物业管理区域。在北京，物业管理区域目前尚未有明确的划分方法，通常是一个开发项目为一个物业管理区域。京房地物字【1998】308号文规定的：“物业管理区域的划分，原则上以相对封闭，配套设施、基础设施相对集中，能独立使用为条件，但一个区域内房屋的总建筑面积掌握在20万平方米以下”可以作为参考。
三．业主大会投票权确立
条例：
业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。
解读：
第一次业主大会投票权由地方政府制定，以后业主大会投票权由业主大会议事规则确定。
北京第一次业主大会投票权如何确定目前应执行的规定有：
京国土房管物[2003]949号文：“首次业主大会业主的投票权，暂按其拥有的房屋建筑面积计算。住宅物业管理区域内的人防、停车库等地下空间不计算投票权。”
京国土房管物[2002]316号文：“在已确定物业管理区域的，原开发建设单位在住宅尚未售完之前，其住宅所拥有的产权份额超过全部住宅物业20％的、召开产权人（代表）大会时，其投票权及实际投票额按20％的份额计算，超过部分不再予以计算。”
四．业主大会成立条件和表决方式及业主委员会备案
条例：
1．召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。
2．业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加。
3．业主可以委托代理人参加业主大会会议。
4．业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。
5．住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。
6．业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。
解读：
条例没有规定成立业主大会一定要采用开会形式进行，没有规定要经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过，没有要求业主大会一定要用“赞成票”的方式通过决议，也没有要求业主大会进行备案及备案后才能开展工作，因此，成立业主大会，选举业主委员会经物业管理区域内全体业主所持投票权1／4以上通过即可。
但是，由于条例规定业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过和业主委员会需要备案，按京国土房管物[2003]949号文的要求，在北京业主委员会要能成功备案，先要有一个经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过的业主公约和业主大会议事规则。
业主成立业主大会、选举产生第一届业主委员会可通过公告方式进行，需要注意的是投票截止期要从公告日期起算超过15日和告知相关的居民委员会，到投票截止时，筹备组如能证明全体业主所持投票权2／3以上通过业主公约和业主大会议事规则，可在30日内向各区县小区办进行业主委员会备案。
北京目前业主委员会备案，按京国土房管物[2003]949号文的要求，须提交《业主委员会备案单》及以下材料：
1. 业主大会议事规则
2. 业主公约
3. 业主大会决议（附业主及投票权数清册）
4. 法律法规规定的其它材料
虽然北京国土资源和房屋管理局的文件提高了业主委员会备案的门槛，但备案制决定了业主大会选举业主委员会，通过业主公约和业主大会议事规则，只要不违反法律限制即可。
业主委员会成立在区县小区办完成备案的时间，可参考京房地物字【1997】第485号文的规定，从报送材料起应不超过10天。
五．业主委员会委员资格
条例：
业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。
解读：
业主委员会成员必须是业主。
在北京，按北京市国土资源和房屋管理局在京国土房物管[2003]1024号给朝阳区小区办答复中的解释：“夫妻、父（母）子等关系中，持有房屋权属证书一方，具有业主身份，可以被选举为业主委员会委员，未持有房屋权属证书一方不具备成为业主委员会委员的资格。”笔者虽写文章批评此规定会带来诸多法律问题，但在北京市国土资源和房屋管理局改变解释之前，业主委员会成员不满足此条件要通过备案并不容易。
另外，北京市国土资源和房屋管理局在京国土房管物字【2001】891号给朝阳区小区办答复中提到“欠费业主不宜作为全体产权人的代表。”区县小区办在备案时要提供的“法律法规规定的其它材料”中塞进“业主大会筹备组向物业公司发出的当选委员缴费情况查询函”和“物业公司出具的当选委员按时缴费证明”两项内容，虽然这两项材料绝非“法律法规规定的”，但由于目前小区办负责业主委员会的备案工作，现官不如现管，委员中如有不交费的业主，业主委员会要想备案难免遇到很大困难。
2004-7-31 14:21
刘宏诚
今年9月1日开始实行的《物业管理条例》关于成立业主大会和业主委员会的规定主要有五个方面，笔者现结合主管部门在《物业管理条例》公布后发出的相关通知，重新加以解读：
一．业主大会的成立
条例：
物业管理区域内全体业主组成业主大会。
同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。
解读：
业主大会由业主组成，在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立，在北京，由于市政府要求将居住区物业管理纳入社区建设，业主大会成立目前除要接受区县国土房管局指导外，还要接受街道办事处（包括乡镇人民政府，下同）的指导。
指导不等于领导，业主要求成立业主大会，应通知区县小区办和街道办事处，请求他们派人指导，如果他们不指导，则属于区县小区办和街道办事处不作为，并不影响业主自行成立业主大会。
北京市国土资源和房屋管理局要求区县小区办完成这方面工作的时限可参照京国土房管物字〔2001〕516号文的规定：“拥有10%以上业权的产权人（代表）书面申请自行组建管委会的，各小区办应在收到书面申请后15日内，作出是否符合组建条件的书面答复。”
一个物业小区是否符合成立业主大会和业主委员会的条件，在北京可参照以下两项规定：
京政办发〔2001〕91号文规定：“凡商品房、经济适用住房入住率超过50%，或首户入住已满二年的新建居住小区，应组建业主委员会；1994年底前投入使用的老旧小区，房改售房率超过50%的，应组建业主委员会。”
京国土房管物[2002]316号文规定：“对于整体规划、分期建设的住宅小区，在组建管委会时、凡已入住投入使用的住宅小区，符合《关于规范和加强本市物业管理若干意见的通知》（京政办发[2001]91号）管委会的条件，应一并选举产生管委会，不再分次选举。对于住宅小区尚未入住、投入使用的部分，管委会应给未入住区域的业主预留产权人代表份额和管委会委员席位。”
以上规定虽早于《物业管理条例》，但由于内容和《物业管理条例》没有矛盾，发文部门没有宣布废除或停用，业主仍可以参考。
二． 物业管理区域的划分
条例：
一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
解读：
成立业主大会，业主首先要确定自己所在的物业管理区域。在北京，物业管理区域目前尚未有明确的划分方法，通常是一个开发项目为一个物业管理区域。京房地物字【1998】308号文规定的：“物业管理区域的划分，原则上以相对封闭，配套设施、基础设施相对集中，能独立使用为条件，但一个区域内房屋的总建筑面积掌握在20万平方米以下”可以作为参考。
三．业主大会投票权确立
条例：
业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。
解读：
第一次业主大会投票权由地方政府制定，以后业主大会投票权由业主大会议事规则确定。
北京第一次业主大会投票权如何确定目前应执行的规定有：
京国土房管物[2003]949号文：“首次业主大会业主的投票权，暂按其拥有的房屋建筑面积计算。住宅物业管理区域内的人防、停车库等地下空间不计算投票权。”
京国土房管物[2002]316号文：“在已确定物业管理区域的，原开发建设单位在住宅尚未售完之前，其住宅所拥有的产权份额超过全部住宅物业20％的、召开产权人（代表）大会时，其投票权及实际投票额按20％的份额计算，超过部分不再予以计算。”
四．业主大会成立条件和表决方式及业主委员会备案
条例：
1．召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。
2．业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加。
3．业主可以委托代理人参加业主大会会议。
4．业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。
5．住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。
6．业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。
解读：
条例没有规定成立业主大会一定要采用开会形式进行，没有规定要经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过，没有要求业主大会一定要用“赞成票”的方式通过决议，也没有要求业主大会进行备案及备案后才能开展工作，因此，成立业主大会，选举业主委员会经物业管理区域内全体业主所持投票权1／4以上通过即可。
但是，由于条例规定业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过和业主委员会需要备案，按京国土房管物[2003]949号文的要求，在北京业主委员会要能成功备案，先要有一个经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过的业主公约和业主大会议事规则。
业主成立业主大会、选举产生第一届业主委员会可通过公告方式进行，需要注意的是投票截止期要从公告日期起算超过15日和告知相关的居民委员会，到投票截止时，筹备组如能证明全体业主所持投票权2／3以上通过业主公约和业主大会议事规则，可在30日内向各区县小区办进行业主委员会备案。
北京目前业主委员会备案，按京国土房管物[2003]949号文的要求，须提交《业主委员会备案单》及以下材料：
1. 业主大会议事规则
2. 业主公约
3. 业主大会决议（附业主及投票权数清册）
4. 法律法规规定的其它材料
虽然北京国土资源和房屋管理局的文件提高了业主委员会备案的门槛，但备案制决定了业主大会选举业主委员会，通过业主公约和业主大会议事规则，只要不违反法律限制即可。
业主委员会成立在区县小区办完成备案的时间，可参考京房地物字【1997】第485号文的规定，从报送材料起应不超过10天。
五．业主委员会委员资格
条例：
业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。
解读：
业主委员会成员必须是业主。
在北京，按北京市国土资源和房屋管理局在京国土房物管[2003]1024号给朝阳区小区办答复中的解释：“夫妻、父（母）子等关系中，持有房屋权属证书一方，具有业主身份，可以被选举为业主委员会委员，未持有房屋权属证书一方不具备成为业主委员会委员的资格。”笔者虽写文章批评此规定会带来诸多法律问题，但在北京市国土资源和房屋管理局改变解释之前，业主委员会成员不满足此条件要通过备案并不容易。
另外，北京市国土资源和房屋管理局在京国土房管物字【2001】891号给朝阳区小区办答复中提到“欠费业主不宜作为全体产权人的代表。”区县小区办在备案时要提供的“法律法规规定的其它材料”中塞进“业主大会筹备组向物业公司发出的当选委员缴费情况查询函”和“物业公司出具的当选委员按时缴费证明”两项内容，虽然这两项材料绝非“法律法规规定的”，但由于目前小区办负责业主委员会的备案工作，现官不如现管，委员中如有不交费的业主，业主委员会要想备案难免遇到很大困难。
- 发表于2005-11-17
后记：
笔者在改写自己《手把手教您成立业主委员会》这篇文章时曾多次想放弃，面对那些“高招”频出的官员们，实在不知道自己这篇文章写到什么时候才不需要再修改。
为什么按目前政府主管部门的要求，选举的业主委员会进行备案会是那么难？ 笔者真的想不出怎样表述才合适，还是作为一个问题，留给那些官员们自己去解释好了。
笔者在改写自己《手把手教您成立业主委员会》这篇文章时曾多次想放弃，面对那些“高招”频出的官员们，实在不知道自己这篇文章写到什么时候才不需要再修改。
为什么按目前政府主管部门的要求，选举的业主委员会进行备案会是那么难？ 笔者真的想不出怎样表述才合适，还是作为一个问题，留给那些官员们自己去解释好了。
- 发表于2005-11-17
业主委员会备案为什么那样难？
《物业管理条例》公布后，我曾写了一篇《手把手教您成立业主委员会》的文章，希望业主们能借《物业管理条例》发表的东风，尽快成立业主委员会，但非常遗憾地是时间证明了我太过乐观了。
让笔者始料未及、大跌眼镜的是：《物业管理条例》正式出台后，负有业主大会成立指导责任的政府主管部门未能与时俱进、转变其起草《物业管理条例》时的思维，而是把正式出台的《物业管理条例》已否定掉的“送审稿”和“草案”中的一些内容再以主管部门通知的形式发了出来，利用手中对物业管理的指导权，继续对成立业主大会、选举业主委员会层层设限、对业主委员会的备案条件层层加码，把业主委员会备案的门槛比当年成立管委会（过去业主委员会的称呼）进行审批时的要求大幅度提高，具体情况为：
1．当年成立管委会只要50％业主不反对即可成立，现在由于业主委员会备案时须提交经全体业主所持投票权2／3以上通过的业主公约和业主大会议事规则，变相地将业主委员会备案变为须经全体业主所持投票权2／3以上通过。
2．现在成立业主大会的筹备组中虽没有了物业公司，但将过去首次业主大会业主的投票权，由按户计算变为按业主拥有的房屋建筑面积计算，加上业主委员会备案要提交业主及投票权数清册，这些看似合理的规定所产生的结果是：业主成立业主大会离不开物业公司提供资料。
3．过去和业主住在一起的亲属都可以担任管委会委员，现在则把“夫妻、父（母）子等关系中，未持有房屋权属证书一方”排除在业主委员会大门以外，持有房屋权属证书的一方往往又是工作最忙、无暇顾及家务事的一方。
4．过去业主担任管委会委员，没有担任委员以前必须缴纳物业费的要求，现在业主委员会备案要求提供的文件，事实上增加了业主担任业主委员会委员的前提条件是缴纳物业费。这使业主中最积极成立业主大会的带头人面临两种选择：
（1）不管合法不合法、合理不合理的费用都要交；
（2）退出业主委员会。
这种要求所带来的结果也是两个：
（1）带头人交了不合法、不合理的物业费，跟着的业主会失去信心；
（2）坚持不交不合法、不合理的物业费，业主委员会别想备案。
面对以上现实，笔者不得不重新研读《物业管理条例》，并应对建设部和北京市国土资源和房屋管理局在《物业管理条例》公布后新发的一些相关通知，重新撰写《手把手教您成立业主委员会》这篇文章。
《物业管理条例》公布后，我曾写了一篇《手把手教您成立业主委员会》的文章，希望业主们能借《物业管理条例》发表的东风，尽快成立业主委员会，但非常遗憾地是时间证明了我太过乐观了。
让笔者始料未及、大跌眼镜的是：《物业管理条例》正式出台后，负有业主大会成立指导责任的政府主管部门未能与时俱进、转变其起草《物业管理条例》时的思维，而是把正式出台的《物业管理条例》已否定掉的“送审稿”和“草案”中的一些内容再以主管部门通知的形式发了出来，利用手中对物业管理的指导权，继续对成立业主大会、选举业主委员会层层设限、对业主委员会的备案条件层层加码，把业主委员会备案的门槛比当年成立管委会（过去业主委员会的称呼）进行审批时的要求大幅度提高，具体情况为：
1．当年成立管委会只要50％业主不反对即可成立，现在由于业主委员会备案时须提交经全体业主所持投票权2／3以上通过的业主公约和业主大会议事规则，变相地将业主委员会备案变为须经全体业主所持投票权2／3以上通过。
2．现在成立业主大会的筹备组中虽没有了物业公司，但将过去首次业主大会业主的投票权，由按户计算变为按业主拥有的房屋建筑面积计算，加上业主委员会备案要提交业主及投票权数清册，这些看似合理的规定所产生的结果是：业主成立业主大会离不开物业公司提供资料。
3．过去和业主住在一起的亲属都可以担任管委会委员，现在则把“夫妻、父（母）子等关系中，未持有房屋权属证书一方”排除在业主委员会大门以外，持有房屋权属证书的一方往往又是工作最忙、无暇顾及家务事的一方。
4．过去业主担任管委会委员，没有担任委员以前必须缴纳物业费的要求，现在业主委员会备案要求提供的文件，事实上增加了业主担任业主委员会委员的前提条件是缴纳物业费。这使业主中最积极成立业主大会的带头人面临两种选择：
（1）不管合法不合法、合理不合理的费用都要交；
（2）退出业主委员会。
这种要求所带来的结果也是两个：
（1）带头人交了不合法、不合理的物业费，跟着的业主会失去信心；
（2）坚持不交不合法、不合理的物业费，业主委员会别想备案。
面对以上现实，笔者不得不重新研读《物业管理条例》，并应对建设部和北京市国土资源和房屋管理局在《物业管理条例》公布后新发的一些相关通知，重新撰写《手把手教您成立业主委员会》这篇文章。
- 发表于2005-11-17
业主代表大会可不可以代表业主？
看到这个标题，相信很多网友会问我怎么会提出这种超低智商的问题，可目前现实不仅存在这种超低智商的问题，而且这种超低智商的问题还能束缚很多业主的手脚。
近日，看到一位网友转贴的一篇新闻报道“业主大会：烫手山芋？”笔者到网上搜寻了一下，最早应发表在7月份的《法制日报》上，从报道内容看，本人写的《业主委员会备案为什么那样难？》中列举的小区办把业主委员会备案的门槛比当年成立管委会进行审批时的要求大幅度提高的情况又该补充一条：
“5．过去管委会成立按京房地物字【1997】第485号文规定：“产权人总数超过２００人的，可召开产权人代表大会。”现在如按报道中引用的朝阳区小区办主任的解释，即使像望京西园四区那样4－5千人的小区，也不能召开业主代表大会。”这又是政府主管部门工作人员利用手中的权力对业主的权利进行干预的一个例证。
《物业管理条例》没有一处说业主不能成立业主代表大会，而非常清楚的规定：“业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。”也就是说业主完全可以根据自己小区的具体情况，通过小区业主自己写的“业主大会议事规则”，决定业主大会的议事方式为：业主选举并授权代表，召开业主代表大会，代表全体业主通过业主大会决议。
报道中引用的朝阳区小区办主任的话：“以前采取推选代表的方式其实是对产权人权益的侵犯，几个人不可能代表全体业主的权益”更是莫名其妙，这个说法是否可让党员认为党代表大会侵犯了党员的权利？是否可让人民认为人民代表大会侵犯了人民的权利？
《物业管理条例》明确规定了“业主可以委托代理人参加业主大会会议”，业主当然也可以合法地委托代表替自己行使表决权，业主代表、业主委员会委员的权利大小取决于业主授权的大小，政府主管部门不应该也不可能靠“示范文本”限制业主是否共同推荐同一个人代替自己行使权利。
综上所述，笔者所写《手把手教您成立业主委员会更新版》也应增加一条：“在业主人数较多的小区，业主可推选并授权代表，成立业主代表大会，代表业主完成业主大会的工作。”
看到这个标题，相信很多网友会问我怎么会提出这种超低智商的问题，可目前现实不仅存在这种超低智商的问题，而且这种超低智商的问题还能束缚很多业主的手脚。
近日，看到一位网友转贴的一篇新闻报道“业主大会：烫手山芋？”笔者到网上搜寻了一下，最早应发表在7月份的《法制日报》上，从报道内容看，本人写的《业主委员会备案为什么那样难？》中列举的小区办把业主委员会备案的门槛比当年成立管委会进行审批时的要求大幅度提高的情况又该补充一条：
“5．过去管委会成立按京房地物字【1997】第485号文规定：“产权人总数超过２００人的，可召开产权人代表大会。”现在如按报道中引用的朝阳区小区办主任的解释，即使像望京西园四区那样4－5千人的小区，也不能召开业主代表大会。”这又是政府主管部门工作人员利用手中的权力对业主的权利进行干预的一个例证。
《物业管理条例》没有一处说业主不能成立业主代表大会，而非常清楚的规定：“业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。”也就是说业主完全可以根据自己小区的具体情况，通过小区业主自己写的“业主大会议事规则”，决定业主大会的议事方式为：业主选举并授权代表，召开业主代表大会，代表全体业主通过业主大会决议。
报道中引用的朝阳区小区办主任的话：“以前采取推选代表的方式其实是对产权人权益的侵犯，几个人不可能代表全体业主的权益”更是莫名其妙，这个说法是否可让党员认为党代表大会侵犯了党员的权利？是否可让人民认为人民代表大会侵犯了人民的权利？
《物业管理条例》明确规定了“业主可以委托代理人参加业主大会会议”，业主当然也可以合法地委托代表替自己行使表决权，业主代表、业主委员会委员的权利大小取决于业主授权的大小，政府主管部门不应该也不可能靠“示范文本”限制业主是否共同推荐同一个人代替自己行使权利。
综上所述，笔者所写《手把手教您成立业主委员会更新版》也应增加一条：“在业主人数较多的小区，业主可推选并授权代表，成立业主代表大会，代表业主完成业主大会的工作。”
- 发表于2005-11-17
业主被选举的权利不容侵犯
最近看到一个“欠费的业主不能当选业委会委员”的帖子，笔者认为这个帖子中的观点是错误的。
上述帖子中所说的：规定欠费三个月及以上的业主不能当选业委会委员，有违宪法对于公民选举权的规定，正是本人公开发表的观点。认为本人所说的“完全是两个概念”、持帖子中“《公约》涉及的是业主之间在物业管理区域有关物业及围绕物业所产生的权利义务，不涉及政治的权力义务”观点的人应该说还没有搞清什么叫政治，什么是政治上的权力义务。
业主对小区财产的管理就是小区范围内的政治，业主的参与权就是业主在小区内的政治上的权力义务。选举权和被选举权是成对存在的，如果认为对于欠费的业主，他连起码的责任都不尽，就可以剥夺他的被选举权，为什么不连他的选举权也一起剥夺呢？
笔者非常同意：如果没有法律规定，任何人不能剥夺业主在其共有物业中的共同利益组织中的成员权。这个权力，是建筑物区分所有权中的三个权力之一，即专有部分的处分权，共有部分的持份权和共同利益组织的成员权。
业主在其共有物业中的共同利益组织是业主大会，业主在业主大会中的成员权的最基本体现就是对业主委员会的选举权和被选举权。目前正是有些人在利用我国《物权法》尚未正式出台，将业主的物权和建立在物权基础之上的业主政治权利进行割裂，架空业主的物权，对业主的物权进行践踏。
前几天，有网友将【昌平区业主委员会成立备案须提交材料】的要求贴了出来，该要求在“法律法规规定应提交的材料”中堂而皇之地写着要求业主委员会备案时要提供：业主大会筹备组向物业公司发出的当选委员缴费情况查询函和物业公司出具的当选委员按时缴费证明，在【北京市昌平区业主委员会备案一次性告知单】中为此要求所依据的法律法规写明是：“依据《物业管理条例》(国务院令第379号) 第七条第五款、建设部《关于印发(业主大会规程〉的通知》(建住房[2003]131号)第二十一条第三款”，我们先不说建设部的通知根本算不上法律法规，只说国务院条例第七条第五款的规定。该规定确确实实在第七条中有业主在物业管理活动中，履行“按时交纳物业服务费用的义务”的规定，但这条规定绝不意味着同时规定了业主不履行这项义务就不是业主、也不意味着业主的权利可以因业主不履行这项义务就自然丧失或可以被别人随便剥夺。这才真正是完全不同的两种概念！
如果说是依据《物业管理条例》处理违反《物业管理条例》的行为，那么应依据的只能是《物业管理条例》中的【法律责任】部分中的规定，具体到业主不交费的行为，能依据的只有第六十七条“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。”由业主有缴纳物业费的义务而得出不交物业费就不能当业主委员会委员结论显然是对《物业管理条例》的滥用。
如果有业主无理拒绝履行自己的义务，侵害了其它业主的权利，大多数业主自然不会选他担任业主委员会委员。掌握某些权利的人或发展商如果不是认为所有的业主都是弱智，特别在此问题上为业主多此一举的“操心”，很难不让人怀疑是：项公舞剑、意在沛公。
法律法规没有限制不交费业主的任何权利，是因为业主不交费可以有各种原因，这就像宪法一样不会直接限制不纳税的公民的任何权利一样，公民不缴税甚至还靠拿政府救济生活，绝不能简单的判定他没有履行公民的义务，至于公民是否愿意选择这些拿救济不缴税的人当自己的代表在于公民们的自己判断，至于偷税的人在他行为构成犯罪、法院判剥夺他政治权利之前，并不会因其偷税，其公民权利就自然消失或被剥夺，这就是现实中为什么有偷税的人仍然是人大代表的原因。
我们不能不承让直到今天，很多人的思想依然存在着一个很大的误区，误认为买得起房子的人就一定是有钱的人，能当业主就一定能交得起物业费，就有义务养那些物业公司、保安公司、清洁公司的人员，为国家解决就业问题，甚至应该为那些掌握某些权力的人贡献些什么。不清楚买房是有风险的，买房的人随时也可能会破产、随时也可能成为负资产、随时也会交不起物业费。不懂得一个小区在大部分业主交不起物业费时或不愿意请别人替自己服务时，业主们是有权选择自己为自己服务的。如果人们能走出这个误区，就会明白为什么即使业主互相的约定：【业主公约】，也不适宜约定“不交物业费的业主不能当业主委员会委员”。【业主公约】如果进行这种约定不仅仅是多此一举，还会给外人对业主权利进行干预提供借口；对业主本来就有的不选举某人当业主委员会委员的权利不仅没有任何帮助，还会为一些业主认为【业主公约】侵犯了自己的合法权利而拒绝执行提供了证据。
最后笔者认为：要求以物业公司出具的候选委员已交费的证明作为给业主委员会备案的依据更是荒唐至极！无异于把刚刚排除掉的由物业公司参与成立业主委员会筹备组对业主委员会成立可能出现的干扰又变相强加回到业主头上。这种要求无异于：即便候选业主委员会委员交了物业费，如果物业公司不愿意业主成立业主委员会，拒绝出具候选委员已交费的证明（物业公司无此法定义务），业主委员会就无法备案。我实在不明白小区办不过是一个事业单位，有什么权力在政府法律法规规定外，对一个行政许可范围外的备案乱加附加条件？人民是没有法律限制都可为，政府主管部门则是没有法律依据不可为，一个被政府主管部门授权处理具体事务和工作的单位，在完成授权工作时只能严格按授权部门的规定办事，根本不具备制定新政策的权力，当然也不能变相扩大自己的权力，更不能因扩大自己权力而侵犯业主的权利，为业主维护自己合法权利设置障碍。
最近看到一个“欠费的业主不能当选业委会委员”的帖子，笔者认为这个帖子中的观点是错误的。
上述帖子中所说的：规定欠费三个月及以上的业主不能当选业委会委员，有违宪法对于公民选举权的规定，正是本人公开发表的观点。认为本人所说的“完全是两个概念”、持帖子中“《公约》涉及的是业主之间在物业管理区域有关物业及围绕物业所产生的权利义务，不涉及政治的权力义务”观点的人应该说还没有搞清什么叫政治，什么是政治上的权力义务。
业主对小区财产的管理就是小区范围内的政治，业主的参与权就是业主在小区内的政治上的权力义务。选举权和被选举权是成对存在的，如果认为对于欠费的业主，他连起码的责任都不尽，就可以剥夺他的被选举权，为什么不连他的选举权也一起剥夺呢？
笔者非常同意：如果没有法律规定，任何人不能剥夺业主在其共有物业中的共同利益组织中的成员权。这个权力，是建筑物区分所有权中的三个权力之一，即专有部分的处分权，共有部分的持份权和共同利益组织的成员权。
业主在其共有物业中的共同利益组织是业主大会，业主在业主大会中的成员权的最基本体现就是对业主委员会的选举权和被选举权。目前正是有些人在利用我国《物权法》尚未正式出台，将业主的物权和建立在物权基础之上的业主政治权利进行割裂，架空业主的物权，对业主的物权进行践踏。
前几天，有网友将【昌平区业主委员会成立备案须提交材料】的要求贴了出来，该要求在“法律法规规定应提交的材料”中堂而皇之地写着要求业主委员会备案时要提供：业主大会筹备组向物业公司发出的当选委员缴费情况查询函和物业公司出具的当选委员按时缴费证明，在【北京市昌平区业主委员会备案一次性告知单】中为此要求所依据的法律法规写明是：“依据《物业管理条例》(国务院令第379号) 第七条第五款、建设部《关于印发(业主大会规程〉的通知》(建住房[2003]131号)第二十一条第三款”，我们先不说建设部的通知根本算不上法律法规，只说国务院条例第七条第五款的规定。该规定确确实实在第七条中有业主在物业管理活动中，履行“按时交纳物业服务费用的义务”的规定，但这条规定绝不意味着同时规定了业主不履行这项义务就不是业主、也不意味着业主的权利可以因业主不履行这项义务就自然丧失或可以被别人随便剥夺。这才真正是完全不同的两种概念！
如果说是依据《物业管理条例》处理违反《物业管理条例》的行为，那么应依据的只能是《物业管理条例》中的【法律责任】部分中的规定，具体到业主不交费的行为，能依据的只有第六十七条“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。”由业主有缴纳物业费的义务而得出不交物业费就不能当业主委员会委员结论显然是对《物业管理条例》的滥用。
如果有业主无理拒绝履行自己的义务，侵害了其它业主的权利，大多数业主自然不会选他担任业主委员会委员。掌握某些权利的人或发展商如果不是认为所有的业主都是弱智，特别在此问题上为业主多此一举的“操心”，很难不让人怀疑是：项公舞剑、意在沛公。
法律法规没有限制不交费业主的任何权利，是因为业主不交费可以有各种原因，这就像宪法一样不会直接限制不纳税的公民的任何权利一样，公民不缴税甚至还靠拿政府救济生活，绝不能简单的判定他没有履行公民的义务，至于公民是否愿意选择这些拿救济不缴税的人当自己的代表在于公民们的自己判断，至于偷税的人在他行为构成犯罪、法院判剥夺他政治权利之前，并不会因其偷税，其公民权利就自然消失或被剥夺，这就是现实中为什么有偷税的人仍然是人大代表的原因。
我们不能不承让直到今天，很多人的思想依然存在着一个很大的误区，误认为买得起房子的人就一定是有钱的人，能当业主就一定能交得起物业费，就有义务养那些物业公司、保安公司、清洁公司的人员，为国家解决就业问题，甚至应该为那些掌握某些权力的人贡献些什么。不清楚买房是有风险的，买房的人随时也可能会破产、随时也可能成为负资产、随时也会交不起物业费。不懂得一个小区在大部分业主交不起物业费时或不愿意请别人替自己服务时，业主们是有权选择自己为自己服务的。如果人们能走出这个误区，就会明白为什么即使业主互相的约定：【业主公约】，也不适宜约定“不交物业费的业主不能当业主委员会委员”。【业主公约】如果进行这种约定不仅仅是多此一举，还会给外人对业主权利进行干预提供借口；对业主本来就有的不选举某人当业主委员会委员的权利不仅没有任何帮助，还会为一些业主认为【业主公约】侵犯了自己的合法权利而拒绝执行提供了证据。
最后笔者认为：要求以物业公司出具的候选委员已交费的证明作为给业主委员会备案的依据更是荒唐至极！无异于把刚刚排除掉的由物业公司参与成立业主委员会筹备组对业主委员会成立可能出现的干扰又变相强加回到业主头上。这种要求无异于：即便候选业主委员会委员交了物业费，如果物业公司不愿意业主成立业主委员会，拒绝出具候选委员已交费的证明（物业公司无此法定义务），业主委员会就无法备案。我实在不明白小区办不过是一个事业单位，有什么权力在政府法律法规规定外，对一个行政许可范围外的备案乱加附加条件？人民是没有法律限制都可为，政府主管部门则是没有法律依据不可为，一个被政府主管部门授权处理具体事务和工作的单位，在完成授权工作时只能严格按授权部门的规定办事，根本不具备制定新政策的权力，当然也不能变相扩大自己的权力，更不能因扩大自己权力而侵犯业主的权利，为业主维护自己合法权利设置障碍。
- 发表于2005-11-17
业主真的不能自己成立业主大会吗？
建设部发布了《业主大会规程》，现在北京市国土房管局又发了转发通知，管委会更名业委会一定需要居委会一起成立筹备组？居委会、房地产商不参与成立业主大会筹备组，业主只能干瞪眼？“欠费六个月以上的业主不能被选举为业主委员会委员”一定要成为《业主公约》的内容？成立业主委员会小区办不给备案怎么办？我新写了一篇文章《业主真的无法自己成立业主大会吗？》希望关心此问题的网友们各抒己见、一起讨论。
管委会更名需要成立“筹备组”？
近日北京市国土资源和房屋管理局发出了《转发建设部业主大会规程及有关问题的通知》，该通知第四条的内容：“《物业管理条例》施行前已组建的物业管理委员会，应按《物业管理条例》、《业主大会规程》和我市物业管理纳入社区建设工作的要求，在物业所在地的街道办事处、区县国土房管局指导监督下，由原物业管理委员会、社区居委会组成筹备组，及时组织召开业主大会，将物业管理委员会名称变更为“业主委员会”，将《物业管理委员会章程》修订为《业主大会议事规则》（附件2），并制定业主公约（附件3）”颇令人费解。
物业管理委员会只是《物业管理条例》实施前北京市对业主委员会的不同称呼，它作为业主大会的执行机构和物业管理委员会的性质并没有什么区别，它由业主大会选举产生，并由小区办批准成立，在其执行业主大会授权的工作期间，负责召集业主大会，如果为了统一名称的叫法，发个公告就是了，如果业主认为有必要修改业主公约，需要召开业主大会，这也是物业管理委员会的任务和职责，完全没有必要劳烦社区居委会参与组成什么“筹备组”，国土房管局要求筹备组“筹备”什么更是让人摸不到头脑，筹备成立业主大会，已有的业主大会算什么？筹备成立业主委员会，更说不通，业主委员会不是独立的组织，只是业主大会这个组织的执行机构，希望有媒体的记者能就此问题采访个明白。
业主能否自己组建成立业主大会的筹备组？
现在，国家在进行行政管理机制的改革，笔者希望建设部和北京国土房管局的官员们也能与时俱进，不要总喜欢对老百姓的什么行为都进行行政干预，公权力对私权利的干预已经不那么行得通了。
有网友问我，建设部发布了《业主大会规程》，这次北京市国土房管局又发了通知，要求“新建居住物业筹备成立业主大会的，应在物业所在地的街道办事处(包括乡镇人民政府，下同)、区县国土房管局指导监督下，由社区居委会、开发建设单位（公有住房出售单位）、业主代表组成业主大会筹备组（以下简称筹备组）。”是否社区居委会、开发建设单位不参与组建“筹备组”，业主就无法自己成立业主大会？笔者的观点是：非也！因为建设部和北京市国土房管局只是说了成立业主大会组建筹备组的一个做法，但由于上位法对业主私有产权的保护，他们无法说禁止业主自己成立组建业主大会的筹备组。《物业管理条例》明确地规定了业主大会成立采用备案制，只要业主自己筹建业主大会没有三分之一以上业主提出反对，备案机关指不出业主自己成立业主大会有违法之处，就无法进行干预。
示范文本的作用
同样，北京市国土资源和房屋管理局《转发建设部业主大会规程及有关问题的通知》中的几个附件（示范文本）为各小区业主大会制作文件提供了便利，笔者也第一时间在网络上加以宣传。但笔者也想说明的是示范文本意义在于示范，任何人或行政部门都不能强制各小区业主在协商自己小区的文件时完全照搬示范文本，各小区业主也完全有权利在不违法的前提下对示范文本内容进行删除和增加（例如：是否在《业主公约》中约定“欠费六个月以上的业主不能被选举为业主委员会委员”完全是小区的业主自己说了算），有权利自行决定自己小区的《业主大会议事规则》和《业主公约》内容，通过自己小区的《业主大会决议》。
业主成立业主大会不给备案怎么办？
当然，任何制度的变革都不会是一帆风顺的，涉及到某些人的权利时更是如此。业主自行成立业主大会很可能会继续遇到来自不同方面的阻力，但我们业主要敢于维护法律赋予自己的合法权利，业主大会自召开那天起即可开始工作，备案如果10天内没有收到书面反对意见可以认为小区办已经默认，对那些违法行政、滥用职权的人要敢于说“不”！必要时可通过行政复议或行政诉讼等法律手段，完全业主大会的备案工作。
建设部发布了《业主大会规程》，现在北京市国土房管局又发了转发通知，管委会更名业委会一定需要居委会一起成立筹备组？居委会、房地产商不参与成立业主大会筹备组，业主只能干瞪眼？“欠费六个月以上的业主不能被选举为业主委员会委员”一定要成为《业主公约》的内容？成立业主委员会小区办不给备案怎么办？我新写了一篇文章《业主真的无法自己成立业主大会吗？》希望关心此问题的网友们各抒己见、一起讨论。
管委会更名需要成立“筹备组”？
近日北京市国土资源和房屋管理局发出了《转发建设部业主大会规程及有关问题的通知》，该通知第四条的内容：“《物业管理条例》施行前已组建的物业管理委员会，应按《物业管理条例》、《业主大会规程》和我市物业管理纳入社区建设工作的要求，在物业所在地的街道办事处、区县国土房管局指导监督下，由原物业管理委员会、社区居委会组成筹备组，及时组织召开业主大会，将物业管理委员会名称变更为“业主委员会”，将《物业管理委员会章程》修订为《业主大会议事规则》（附件2），并制定业主公约（附件3）”颇令人费解。
物业管理委员会只是《物业管理条例》实施前北京市对业主委员会的不同称呼，它作为业主大会的执行机构和物业管理委员会的性质并没有什么区别，它由业主大会选举产生，并由小区办批准成立，在其执行业主大会授权的工作期间，负责召集业主大会，如果为了统一名称的叫法，发个公告就是了，如果业主认为有必要修改业主公约，需要召开业主大会，这也是物业管理委员会的任务和职责，完全没有必要劳烦社区居委会参与组成什么“筹备组”，国土房管局要求筹备组“筹备”什么更是让人摸不到头脑，筹备成立业主大会，已有的业主大会算什么？筹备成立业主委员会，更说不通，业主委员会不是独立的组织，只是业主大会这个组织的执行机构，希望有媒体的记者能就此问题采访个明白。
业主能否自己组建成立业主大会的筹备组？
现在，国家在进行行政管理机制的改革，笔者希望建设部和北京国土房管局的官员们也能与时俱进，不要总喜欢对老百姓的什么行为都进行行政干预，公权力对私权利的干预已经不那么行得通了。
有网友问我，建设部发布了《业主大会规程》，这次北京市国土房管局又发了通知，要求“新建居住物业筹备成立业主大会的，应在物业所在地的街道办事处(包括乡镇人民政府，下同)、区县国土房管局指导监督下，由社区居委会、开发建设单位（公有住房出售单位）、业主代表组成业主大会筹备组（以下简称筹备组）。”是否社区居委会、开发建设单位不参与组建“筹备组”，业主就无法自己成立业主大会？笔者的观点是：非也！因为建设部和北京市国土房管局只是说了成立业主大会组建筹备组的一个做法，但由于上位法对业主私有产权的保护，他们无法说禁止业主自己成立组建业主大会的筹备组。《物业管理条例》明确地规定了业主大会成立采用备案制，只要业主自己筹建业主大会没有三分之一以上业主提出反对，备案机关指不出业主自己成立业主大会有违法之处，就无法进行干预。
示范文本的作用
同样，北京市国土资源和房屋管理局《转发建设部业主大会规程及有关问题的通知》中的几个附件（示范文本）为各小区业主大会制作文件提供了便利，笔者也第一时间在网络上加以宣传。但笔者也想说明的是示范文本意义在于示范，任何人或行政部门都不能强制各小区业主在协商自己小区的文件时完全照搬示范文本，各小区业主也完全有权利在不违法的前提下对示范文本内容进行删除和增加（例如：是否在《业主公约》中约定“欠费六个月以上的业主不能被选举为业主委员会委员”完全是小区的业主自己说了算），有权利自行决定自己小区的《业主大会议事规则》和《业主公约》内容，通过自己小区的《业主大会决议》。
业主成立业主大会不给备案怎么办？
当然，任何制度的变革都不会是一帆风顺的，涉及到某些人的权利时更是如此。业主自行成立业主大会很可能会继续遇到来自不同方面的阻力，但我们业主要敢于维护法律赋予自己的合法权利，业主大会自召开那天起即可开始工作，备案如果10天内没有收到书面反对意见可以认为小区办已经默认，对那些违法行政、滥用职权的人要敢于说“不”！必要时可通过行政复议或行政诉讼等法律手段，完全业主大会的备案工作。
- 发表于2005-11-17
小心未出陷阱又进火坑
很多购房人都感叹自己在签订购房合同时掉进了房地产商设立的合同陷阱，出现这种情况，有的是购房人自己不重视造成的，也有的是购房人为了急于买房，在房地产商不肯让步的情况下，不得不接受的。
笔者在本文所要说的掉进火坑是指什么呢？那就是业主忽视自己的权利，误签损害自己权利的《业主公约》和《业主大会议事规则》。
《业主公约》可以看成是业主多方的合约，对签约人具有法律约束力，在市场经济的社会里，政府对民事的干预肯定会越来越少，在法律不可能面面俱到的情况下，业主间的社会关系主要靠《业主公约》进行调整，业主千万不要把《业主公约》看成是《首都人民文明公约》之类不需当事人签字、没有法律约束力的宣言。《业主公约》早晚会成为没有相应法律调整情况下法院判案的依据。
同样《业主大会议事规则》也是一个业主多方的合约，它确定了业主大会的游戏规则，当对业主大会决议是否有效出现争议时，同样会成为法院的判案依据，业主也绝不能掉以轻心。
业主们一定要看到：像深圳住宅主管部门用行政红头文件罢免深圳景洲大厦业主委员会主任一职的类似做法在北京、在全国并非仅此一列，像北京中海雅园通过合法招标、原有物业公司赖着不走的情况履有发生，两家物业公司甚至三家物业公司同时在一个小区声称自己有管理权的情况已不再是新闻，房地产商、物业公司收买业主、收买业主委员会委员的情况也已浮出台面，一个小区出现多个业主委员会、业主之间发生争斗的情况也已见诸媒介报道。面对这些现实，我们业主已不能再用过去不惜一切代价成立业主委员会的思维，忽视签订《业主公约》和《业主大会议事规则》，要特别警惕自己签订的《业主公约》和《业主大会议事规则》成为物业公司和业主中的“浦志高”对付自己的工具。
业主一定要明白，制定《业主公约》和《业主大会议事规则》是自己的权利，不是政府行政主管部门的权利，根据我国《立法法》第八条规定；民事基本制度、基层群众自治制度只能由法律确定，《立法法》第九条同时规定：民事基本制度、基层群众自治制度尚未制定法律的，全国人民代表大会及其常务委员会有权作出决定，授权国务院可以根据实际需要，对其中的部分事项先制定行政法规。这两条法律清楚的告诉我们：政府行政主管部门根本不具有权利制定什么规范业主行为的规范性文件来干预民事基本制度和基层群众自治制度，业主的权利和业主之间的关系只能通过国家民法范畴的法律法规进行调整，行政主管部门只有行业管理的指导权和监督权，他们所发的“办法”、“通知”属于行政管理法范畴，不具有调整民事关系的法律效力。
政府主管部门制定的《示范文本》条款本身大多不违反法律，每条单独的看也许没有问题，但被不同的人利用，难免有很多漏洞，当事人要做的就是去堵这些漏洞。如果掌握某些权力的人把《示范文本》解释成强制性规定，变成格式化合同，不许修改，不许补充，那就是公权力对私权利的非法干涉。
我们有权利批评房地产商利用《房屋买卖合同》示范文本给购房人设置合同陷阱，同样也有必要提醒业主小心有人利用《业主公约》和《业主大会议事规则》示范文本为业主挖下火坑，这里的道理是一样的，只是前者早，问题已广泛显现，后者刚开始，问题还未明显暴露，笔者在《房屋买卖合同》示范文本公布时曾提醒购房人要防患于未然，现在认为同样有必要提醒业主在签《业主公约》和《业主大会议事规则》时也要防患于未然。
业主如果忽视签订《业主公约》和《业主大会议事规则》的重要性，等于是再一次放弃自己的权利，如果业主在《业主公约》和《业主大会议事规则》上签了字，就如同在购房合同上签了字一样，只要相关条款不违反法律，将来出现纠时，由于业主没有任何办法证明自己是被迫签字，违反了自己签署的《业主公约》和《业主大会议事规则》，只能自己承担违约的责任。
《业主公约》和《业主大会议事规则》实际上是一种多边合同，由于涉及人广，绝非是哪位业主想修改就修改得了的，按照《物业管理条例》规定修改《业主公约》和《业主大会议事规则》是需要经过2/3业主通过的，因此《业主公约》和《业主大会议事规则》对业主利益的影响可能会比购房合同的影响长得多，甚至是几十年。业主一定要把第一次制定《业主公约》和《业主大会议事规则》看得比选举业主委员会更加重要。
有鉴于此，笔者特根据自己多年的研究提出一个《业主公约》和《业主大会议事规则》草案供各位业主参考，希望能抛砖引玉，业主们能共同研究出一个更能全面保护业主权益的、杜绝隐患的《业主公约》和《业主大会议事规则》。
最后笔者一定要告诉大家的是按笔者思路制定《业主公约》和《业主大会议事规则》肯定会比照搬国土房管局的示范文本在业主委员会进行备案时遇到更多阻力，但这个阻力不是不可克服的，当年在《业主公约》需要审批的时候，笔者所在小区就将业主自己修改的《业主公约》突破了审批限制，成功地进行了备案。是为了长远利益努力克服阻力，还是为眼前利益放弃原则，熟重熟轻，只能各位业主自己拿主意。
欢迎有兴趣的网友点击以下链接查看，并提出批判帮助笔者把自己的初步想法不断完善。
很多购房人都感叹自己在签订购房合同时掉进了房地产商设立的合同陷阱，出现这种情况，有的是购房人自己不重视造成的，也有的是购房人为了急于买房，在房地产商不肯让步的情况下，不得不接受的。
笔者在本文所要说的掉进火坑是指什么呢？那就是业主忽视自己的权利，误签损害自己权利的《业主公约》和《业主大会议事规则》。
《业主公约》可以看成是业主多方的合约，对签约人具有法律约束力，在市场经济的社会里，政府对民事的干预肯定会越来越少，在法律不可能面面俱到的情况下，业主间的社会关系主要靠《业主公约》进行调整，业主千万不要把《业主公约》看成是《首都人民文明公约》之类不需当事人签字、没有法律约束力的宣言。《业主公约》早晚会成为没有相应法律调整情况下法院判案的依据。
同样《业主大会议事规则》也是一个业主多方的合约，它确定了业主大会的游戏规则，当对业主大会决议是否有效出现争议时，同样会成为法院的判案依据，业主也绝不能掉以轻心。
业主们一定要看到：像深圳住宅主管部门用行政红头文件罢免深圳景洲大厦业主委员会主任一职的类似做法在北京、在全国并非仅此一列，像北京中海雅园通过合法招标、原有物业公司赖着不走的情况履有发生，两家物业公司甚至三家物业公司同时在一个小区声称自己有管理权的情况已不再是新闻，房地产商、物业公司收买业主、收买业主委员会委员的情况也已浮出台面，一个小区出现多个业主委员会、业主之间发生争斗的情况也已见诸媒介报道。面对这些现实，我们业主已不能再用过去不惜一切代价成立业主委员会的思维，忽视签订《业主公约》和《业主大会议事规则》，要特别警惕自己签订的《业主公约》和《业主大会议事规则》成为物业公司和业主中的“浦志高”对付自己的工具。
业主一定要明白，制定《业主公约》和《业主大会议事规则》是自己的权利，不是政府行政主管部门的权利，根据我国《立法法》第八条规定；民事基本制度、基层群众自治制度只能由法律确定，《立法法》第九条同时规定：民事基本制度、基层群众自治制度尚未制定法律的，全国人民代表大会及其常务委员会有权作出决定，授权国务院可以根据实际需要，对其中的部分事项先制定行政法规。这两条法律清楚的告诉我们：政府行政主管部门根本不具有权利制定什么规范业主行为的规范性文件来干预民事基本制度和基层群众自治制度，业主的权利和业主之间的关系只能通过国家民法范畴的法律法规进行调整，行政主管部门只有行业管理的指导权和监督权，他们所发的“办法”、“通知”属于行政管理法范畴，不具有调整民事关系的法律效力。
政府主管部门制定的《示范文本》条款本身大多不违反法律，每条单独的看也许没有问题，但被不同的人利用，难免有很多漏洞，当事人要做的就是去堵这些漏洞。如果掌握某些权力的人把《示范文本》解释成强制性规定，变成格式化合同，不许修改，不许补充，那就是公权力对私权利的非法干涉。
我们有权利批评房地产商利用《房屋买卖合同》示范文本给购房人设置合同陷阱，同样也有必要提醒业主小心有人利用《业主公约》和《业主大会议事规则》示范文本为业主挖下火坑，这里的道理是一样的，只是前者早，问题已广泛显现，后者刚开始，问题还未明显暴露，笔者在《房屋买卖合同》示范文本公布时曾提醒购房人要防患于未然，现在认为同样有必要提醒业主在签《业主公约》和《业主大会议事规则》时也要防患于未然。
业主如果忽视签订《业主公约》和《业主大会议事规则》的重要性，等于是再一次放弃自己的权利，如果业主在《业主公约》和《业主大会议事规则》上签了字，就如同在购房合同上签了字一样，只要相关条款不违反法律，将来出现纠时，由于业主没有任何办法证明自己是被迫签字，违反了自己签署的《业主公约》和《业主大会议事规则》，只能自己承担违约的责任。
《业主公约》和《业主大会议事规则》实际上是一种多边合同，由于涉及人广，绝非是哪位业主想修改就修改得了的，按照《物业管理条例》规定修改《业主公约》和《业主大会议事规则》是需要经过2/3业主通过的，因此《业主公约》和《业主大会议事规则》对业主利益的影响可能会比购房合同的影响长得多，甚至是几十年。业主一定要把第一次制定《业主公约》和《业主大会议事规则》看得比选举业主委员会更加重要。
有鉴于此，笔者特根据自己多年的研究提出一个《业主公约》和《业主大会议事规则》草案供各位业主参考，希望能抛砖引玉，业主们能共同研究出一个更能全面保护业主权益的、杜绝隐患的《业主公约》和《业主大会议事规则》。
最后笔者一定要告诉大家的是按笔者思路制定《业主公约》和《业主大会议事规则》肯定会比照搬国土房管局的示范文本在业主委员会进行备案时遇到更多阻力，但这个阻力不是不可克服的，当年在《业主公约》需要审批的时候，笔者所在小区就将业主自己修改的《业主公约》突破了审批限制，成功地进行了备案。是为了长远利益努力克服阻力，还是为眼前利益放弃原则，熟重熟轻，只能各位业主自己拿主意。
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- 发表于2005-11-17
业主大会议事规则（草案）
依据《宪法》、《民法》（注：目前还是《民法通则》）、《物业管理条例》等法律法规，经本区域全体业主表决通过，制定本规则，专为本区域召开业主大会会议目的使用。
第一条 业主大会会议的召开应当遵循以下基本原则：
（1）遵守国家的法律法规；
（2）坚持权利与义务相一致；
（3）坚持公开、公正、公平；
（4）接受政府的指导、监督。
第二条 业主大会会议分定期会议和临时会议。
定期会议每年召开一次，于每年____月份召开。
遇有下列情况时，召开业主大会临时会议：
（1）半数以上业主委员会委员或10％以上业主提议；
（2）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（3）涉及本区域物业管理公共利益，业主大会委托的经理人提议。
第三条 业主大会会议由业主委员会负责组织召开。
业主委员会不按第二条规定召开业主大会的，可由10%以上业主推荐代表主持召开。
第四条 本区域业主大会会议可由业主委员会确定采用集体讨论或书面征求意见方式进行。
业主委员会确定的召开业主大会的方法如有10%以上业主提出反对时应予改变。
每一业主均有权监察书面征求意见的全部过程。
第五条 不论以何种方式召开业主临时会议，业主委员会或10%以上业主推荐的代表应在会议召开或反馈意见投放截止时间前14天在本区域显著位置公告会议召开的形式、议事内容、会议召开或反馈意见投放的时间、地点。
第六条 采用集体讨论方式，按照以下程序进行：
（1）业主委员会或10%以上业主推荐的代表就业主大会会议召开目的、会议召集情况及业主到会情况等进行说明；
（2）业主委员会或10%以上业主推荐的代表就本次会议需要决议事项进行必须说明；
（3）参加会议业主就需要决议事项逐一进行投票表决，由会议召集人指定人员对投票进行计收；
（4）业主大会会议召集人公布投票结果，并依据有关规定对投票结果的合法性、有效性作出必须说明，确定并宣布决议事项是否通过或有效；
（5）业主大会会议召集人就决议事项的执行和处理作出说明。
第七条 采用书面征求意见方式，按照以下程序进行：
（1）业主大会会议召集人就决议事项向本区域全体业主送达书面征求意见函，并书面告知业主反馈意见投放的截止时间和地点；
（2）在书面征求意见函规定的截止时间，业主大会会议召集人收集指定投放地点的业主反馈意见；
（3）业主大会会议召集人指定人员对反馈意见进行计收；
（4）业主大会会议召集人公布书面征求意见收集的结果，说明其合法性、有效性，明确决议的事项是否通过或有效；
（5）业主大会会议召集人就决议事项的执行和处理作出说明。
第八条 采用集体讨论方式时，业主如不能亲自参加可委派代表出席，委派代表如代表业主投票，应有业主的书面授权。
采用书面征求意见方式，业主本人或授权代表按照征求意见函中要求的内容和形式反馈意见。不符合函中内容或形式要求的，不计为有效反馈意见。
第九条 如因场地等原因遇到困难时，业主可按幢/单元/楼层为单位推选代表参加业主大会会议。
业主需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主推荐的代表在业主大会投票时如实反映，业主也可书面授权推荐的代表代为投票。
第十条 为公正、公平目的，采用集体讨论或采用书面征求意见方式召开业主大会会议，投票或反馈意见的计收、结果的公布等，业主大会会议召集人可邀请公证机构、律师事务所、社区居委会进行现场监督。
业主大会会议记录、签到簿、出席代表委托书和书面征求意见的所有相关文件由业主委员会妥善保管，所有业主或利害关系人均有权随时要求查看，业主委员会不得拒绝。
第十一条 无论采用何种方式召开业主大会会议，每一独立单位的业主拥有一票表决权（注：也可按《示范文本》建议的以业主所拥有的产权面积计算，只是笔者觉得那样会出现很多不必要的麻烦）。
为使业主大会能体现所有业主的意见，保护弱势业主的权益，单一业主所拥有的产权份额超过全部物业20％的、召开业主大会时，其投票权及实际投票额按20％的份额计算，超过部分不再予以计算。
第十二条 采用集体讨论方式，本区域内持有1/2以上投票权的业主参加方为有效；采用书面征求意见方式，反馈意见代表的投票权超过全部投票权的1/2方为有效。
第十三条 采用集体讨论方式，业主大会决议经参加会议业主所持投票权1/2以上通过，方为有效；采用书面征求意见方式，业主大会决议经反馈意见代表的投票权1/2以上通过，方为有效。
以下事项，经本区域全体业主所持投票权2/3以上投票权表决通过，方为有效：
（1）制定和修改业主公约、业主大会议事规则；
（2）选聘和解聘物业管理企业；
（3）专项维修资金使用、续筹方案；
（4）业主大会和业主委员会开展工作的经费筹集、费用标准、使用范围和财务管理等；
（5）业主大会决议认为有必要的事项。
第十四条 业主大会通过的决议，应在通过后的第二天在本区域显著位置公告不少于14天，并书面告知社区居委会。
第十五条 为组织召开业主大会会议目的，业主委员会开展工作的经费由本区域全体业主按独立单元进行分担。
业主委员会应当至少每年一次将筹集的业主大会或业主委员会活动经费使用情况在本区域显著位置公告，接受业主的质询。
第十六条 本规则如有与法律法规相抵触的条款，该条款无效，但不影响其他条款的有效性。
第十七条 业主大会或业主委员会在业主大会授权下拥有对本规则的解释权，业主委员会可根据业主大会决议或业主的意见对本规则进行修改，提交业主大会通过后生效。
第十八条 本规则经业主大会审议通过，自 年 月 日起生效。
依据《宪法》、《民法》（注：目前还是《民法通则》）、《物业管理条例》等法律法规，经本区域全体业主表决通过，制定本规则，专为本区域召开业主大会会议目的使用。
第一条 业主大会会议的召开应当遵循以下基本原则：
（1）遵守国家的法律法规；
（2）坚持权利与义务相一致；
（3）坚持公开、公正、公平；
（4）接受政府的指导、监督。
第二条 业主大会会议分定期会议和临时会议。
定期会议每年召开一次，于每年____月份召开。
遇有下列情况时，召开业主大会临时会议：
（1）半数以上业主委员会委员或10％以上业主提议；
（2）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（3）涉及本区域物业管理公共利益，业主大会委托的经理人提议。
第三条 业主大会会议由业主委员会负责组织召开。
业主委员会不按第二条规定召开业主大会的，可由10%以上业主推荐代表主持召开。
第四条 本区域业主大会会议可由业主委员会确定采用集体讨论或书面征求意见方式进行。
业主委员会确定的召开业主大会的方法如有10%以上业主提出反对时应予改变。
每一业主均有权监察书面征求意见的全部过程。
第五条 不论以何种方式召开业主临时会议，业主委员会或10%以上业主推荐的代表应在会议召开或反馈意见投放截止时间前14天在本区域显著位置公告会议召开的形式、议事内容、会议召开或反馈意见投放的时间、地点。
第六条 采用集体讨论方式，按照以下程序进行：
（1）业主委员会或10%以上业主推荐的代表就业主大会会议召开目的、会议召集情况及业主到会情况等进行说明；
（2）业主委员会或10%以上业主推荐的代表就本次会议需要决议事项进行必须说明；
（3）参加会议业主就需要决议事项逐一进行投票表决，由会议召集人指定人员对投票进行计收；
（4）业主大会会议召集人公布投票结果，并依据有关规定对投票结果的合法性、有效性作出必须说明，确定并宣布决议事项是否通过或有效；
（5）业主大会会议召集人就决议事项的执行和处理作出说明。
第七条 采用书面征求意见方式，按照以下程序进行：
（1）业主大会会议召集人就决议事项向本区域全体业主送达书面征求意见函，并书面告知业主反馈意见投放的截止时间和地点；
（2）在书面征求意见函规定的截止时间，业主大会会议召集人收集指定投放地点的业主反馈意见；
（3）业主大会会议召集人指定人员对反馈意见进行计收；
（4）业主大会会议召集人公布书面征求意见收集的结果，说明其合法性、有效性，明确决议的事项是否通过或有效；
（5）业主大会会议召集人就决议事项的执行和处理作出说明。
第八条 采用集体讨论方式时，业主如不能亲自参加可委派代表出席，委派代表如代表业主投票，应有业主的书面授权。
采用书面征求意见方式，业主本人或授权代表按照征求意见函中要求的内容和形式反馈意见。不符合函中内容或形式要求的，不计为有效反馈意见。
第九条 如因场地等原因遇到困难时，业主可按幢/单元/楼层为单位推选代表参加业主大会会议。
业主需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主推荐的代表在业主大会投票时如实反映，业主也可书面授权推荐的代表代为投票。
第十条 为公正、公平目的，采用集体讨论或采用书面征求意见方式召开业主大会会议，投票或反馈意见的计收、结果的公布等，业主大会会议召集人可邀请公证机构、律师事务所、社区居委会进行现场监督。
业主大会会议记录、签到簿、出席代表委托书和书面征求意见的所有相关文件由业主委员会妥善保管，所有业主或利害关系人均有权随时要求查看，业主委员会不得拒绝。
第十一条 无论采用何种方式召开业主大会会议，每一独立单位的业主拥有一票表决权（注：也可按《示范文本》建议的以业主所拥有的产权面积计算，只是笔者觉得那样会出现很多不必要的麻烦）。
为使业主大会能体现所有业主的意见，保护弱势业主的权益，单一业主所拥有的产权份额超过全部物业20％的、召开业主大会时，其投票权及实际投票额按20％的份额计算，超过部分不再予以计算。
第十二条 采用集体讨论方式，本区域内持有1/2以上投票权的业主参加方为有效；采用书面征求意见方式，反馈意见代表的投票权超过全部投票权的1/2方为有效。
第十三条 采用集体讨论方式，业主大会决议经参加会议业主所持投票权1/2以上通过，方为有效；采用书面征求意见方式，业主大会决议经反馈意见代表的投票权1/2以上通过，方为有效。
以下事项，经本区域全体业主所持投票权2/3以上投票权表决通过，方为有效：
（1）制定和修改业主公约、业主大会议事规则；
（2）选聘和解聘物业管理企业；
（3）专项维修资金使用、续筹方案；
（4）业主大会和业主委员会开展工作的经费筹集、费用标准、使用范围和财务管理等；
（5）业主大会决议认为有必要的事项。
第十四条 业主大会通过的决议，应在通过后的第二天在本区域显著位置公告不少于14天，并书面告知社区居委会。
第十五条 为组织召开业主大会会议目的，业主委员会开展工作的经费由本区域全体业主按独立单元进行分担。
业主委员会应当至少每年一次将筹集的业主大会或业主委员会活动经费使用情况在本区域显著位置公告，接受业主的质询。
第十六条 本规则如有与法律法规相抵触的条款，该条款无效，但不影响其他条款的有效性。
第十七条 业主大会或业主委员会在业主大会授权下拥有对本规则的解释权，业主委员会可根据业主大会决议或业主的意见对本规则进行修改，提交业主大会通过后生效。
第十八条 本规则经业主大会审议通过，自 年 月 日起生效。
- 发表于2005-11-17
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2004-7-31 14:22
刘宏诚
据媒体报道的消息，北京目前有3000多个住宅小区，1700多家物业公司，业主委员会却仅有400多个，真正由业主自己成立并能代表业主发挥作用的业主委员会更是少得可怜，很多业主反映想成立业主委员会难，实现业主委员会备案更难。我们不能不承认出现目前这种状况，与掌握着某些权力的政府工作人员滥用权力、违法行政有着直接的关系，而这些政府工作人员之所以敢滥用权力、能违法行政又与政府主管部门的现行政策有着直接关系。
在目前社会现实情况下，业主要想维护自己的合法权益，只能认真研读《物业管理条例》和相关的法律法规，学会使用政府主管部门的相关文件，掌握成立业主大会、选举业主委员会的方式方法，在现有条件下寻找空间，克服来自不同方面的阻力。