主题：物业管理案例

物业费强制执行调查个案：欠费被拘辞职躲熟人
林晓(化名)，女，29岁，2002年9月入住百环花园7号楼，因拒绝交纳300余元物业费，10月31日至11月3日被司法拘留4天。11月28日，距林晓被司法拘留过去了28天。28天过去了，生活似乎又回到了以前的平静。但现在的林晓每个早上都会怕听见门铃响。
10月31日早晨8点多，一阵连续的门铃声吵醒了林晓一家，“打开门就是戴着钢盔、踏着皮靴的法警，还有很多闪光灯，对着我就是一阵猛拍。”因拖欠法院判决交纳的物业费300余元，睡梦中的林晓被执法人员带走，在交清欠费后于4天后被放回。
为追回2003年3月至8月的物业费，北京百环花园物业管理有限公司将拖欠物业费的业主们告上了法庭。
10月中旬，林晓接到一个电话，来自一位自称朝阳法院执行庭人员的男子，催她执行法院判决。
 10月31日早晨，林晓被法警带到楼下时，看到另几名业主都戴着手铐，只有自己没戴，那时林晓还很乐观，以为只是去“说明情况”。但这一去，就是与家人失去联系的4天。
11月3日下午，丈夫来接刚被放出的林晓。两人一句话没说，默默地抱了一会。
林晓回家后第一件事，就是向公司递交辞职书，“没法儿待下去了。同事肯定都在电视上看到我了。很怕面对他们的询问，只能辞职。”林晓说。
此前，林晓在一家日资企业任职，工作已有两年半。
“失去的，除了令人羡慕的薪水、前途，还有与自尊有关的某种自信。”林晓发觉自己无法面对不了解详情的熟人、同事、朋友。
专家观点：
均衡权利才能预防物管纠纷
●和谐社区发展中心理事长蔡若焱
蔡若焱认为，成立业主大会可实现这点
“解决物业管理纠纷必须要实现社区权利的均衡归位。”和谐社区发展中心理事长蔡若焱说，只有均衡的权利，才能预防物业管理纠纷。”
蔡若焱认为，实现这一点需要最广大业主的角色转变，需要最广大业主的充分参与，最基本方法就是成立业主大会和选举产生业主委员会。
蔡若焱说，强制执行是针对拒不执行生效判决的业主而采取的法律手段，虽然一些欠交物业费的业主有种种理由，有些理由甚至也都是合理的，但是必须通过合法的渠道和程序解决，否则就要承担被强制执行的后果，这一点是没有争议的。
“强制执行后，物业公司如愿收回了欠费，但是业主当初拒交物业费的缘由仍在，涉及物业方面的一些问题也并未因此而消失。”蔡若焱说，如果业主能在签协议之前意识到这些问题，并提前与物业协商约定，就可能会少一些事后拒付物业费，直至被强制执行。
蔡若焱提醒，业主在买房阶段就要对物业协议条例是否合理予以推敲，建委等有关行政部门和消协等机构对此的监控也应前置，尽早发挥提醒、指导和协调的职能，提前消除问题隐患。
消弭纠纷有赖诚信制度完善
●北京物业管理商会会长于庆新
于庆新称，强制执行物业费起到了积极的效果
北京物业管理商会会长于庆新认为，除了行政和法律手段，消弭物管纠纷也有赖于诚信制度完善和人们对于无形商品的消费观念的变化。
于庆新称，强制执行并不能根本解决物业纠纷和收费问题，但从实际效果来看，起到了一定的积极作用。
于庆新说，拒交物业费的业主一般分为两种情况，一种是有理由的拖欠；另一种跟风式的。据他了解，跟风式的拖欠占多数，这些业主拒交物业费，实际上不仅和物业公司形成了两败俱伤的结果，而且也损害了其他交费业主的利益。另外，其中一些业主通过拒交物业费、与物业对峙。通过强制执行，会促使业主选择与物业公司人员协商，业主若协商不成也可以通过业主委员会主张权利、向小区办等部门反映、或者诉诸法律等合法形式来解决问题。
物业无须为用户承担欠费
厦门水务集团状告物业管理公司一案一审败诉
本报讯 厦门水务集团将4家物业管理公司告上法院，要求他们为小区欠下的近百万元水费“埋单”。前几天，思明区法院作出一审判决，驳回了水务集团的诉讼请求，因为物业管理公司只是负责代收代缴小区水费，不是欠费用户，因此不必为欠费业主缴纳水费。 2001年9月29日，厦门水务集团与福美莱公司、明发物业、长兴物业等4家物业公司签订了一份《同城特约委托收款结算水费协议书》，约定双方采用同城特约委托收款的结算方式，用户对当月水费数据有疑问的，可在接到收款凭证5日内到自来水公司办理有关事宜。因此水务集团认为，被拖欠的巨额水费应该由4家物业公司来承担。 对于水务集团的起诉，福美莱公司黄经理在法庭说，“水务集团告错对象了，欠费的是业主，不是我们物业公司。他们应该考虑和我们配合向欠费的用户催缴，而不该告我们。”黄经理还说，包括文屏山庄二期在内的许多小区已经水表出户了，具备了直接抄表到户的条件，水务集团可以直接采取向用户收费的管理方式，而不必再委托物业代收代缴了。其余三名被告也持基本相同的观点。 法院经审理认为，水务集团与物业签订的《同城特约委托收款结算水费协议书》，虽然约定了双方水费的结算，但实际上用水户并非仅是物业，而是小区内的所有业主。而物业公司履行的只是代收代缴职责，不对整个物业小区所有业主的用水水费负缴纳义务。另外，在本案审理过程中，水务集团并没有提出有关业主已向物业交付水费以及物业本身挪用水费的相关证据。因此，水务集团要求物业公司缴纳水费和滞纳金，不能成立。

同意信莱物业起诉欠费业主，给他们一个教训！ 

以下是引用xwpsl在2007-7-1 12:01:01的发言： 好，最好多找一些类似的案例，并打印出来贴在宣传栏内，让那些恶意欠缴各种费用的业主看看。

很好！！！！！！！！！！

就不明白,物业费有啥好欠滴!