主题：报告称房价下跌趋势形成 下调幅度或在20%以内

诺亚(中国)财富管理昨日发布研究报告，称中国房价下跌趋势已经形成，房地产行业短期风险将延续，但在可控范围内。报告认为，房价本轮下调幅度在20%以内。

连续出台的限购令、信贷紧缩、利率上调、房产税等房价调控政策，抑制了、投机和需求，也影响了刚性需求。

 
在刚刚结束的经济工作会议定调“坚持房地产调控政策不动摇”，打消了市场上房地产调控将放松的预期。

房地产行业面临的短期风险仍将延续一段时间。但从短期看，房地产对经济的推动作用决定了不能过度地调控房地产。

房价下跌趋势形成

诺亚研究认为，房价的下跌趋势已经形成。各大城市尤其是二线城市库存压力很大，开发商资金紧张局面加剧。

诺亚(中国)财富管理研究部总经理连凯称，2012年下半年房价进入下跌临界点的可能性较大。如果出现中小开发商倒闭大规模增加的现象，2012年下半年具备政策放松的可能性。

但是为了防止房价报复性的反弹，预计政策不会全面放松，主要方向是降低普通购房者的购房负担、放松限购的范围等。

连凯表示，房地产市场具有较强的抗跌性。除了日本和中国香港，多数国家的房价在下跌周期中，最高点到最低点的调整幅度均在20%以内。而中国内地的信贷结构对房地产的依赖较低，同时，中国内地实施资本管制，受外资的冲击较小。

信贷抗风险能力较强

报告指出，美国次贷危机前按揭贷款占GDP的比重为26%，中国香港地产泡沫破灭前这一数据为40%。数据显示，中国内地53万亿银行贷款中，房地产的相关贷款占了19%左右，为10.26亿，从结构来看，三分之二为住房按揭贷款。

中国内地目前按揭贷款总量占GDP的比重为15%，在国际上仍处于较低水平。加上内地居民的储蓄率较高，信贷的抗风险的能力较强。

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（来源：北京青年报）11月份我国70个大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）价格环比下降的城市数量达到49个，比上月增加了15个。昨天，国家统计局发布的最新统计数字显示，11月份，我国70个大中城市中，新建商品住宅价格环比持平的城市有16个；价格环比上涨的城市中，涨幅均未超过0.2％。其中，北京新建商品住宅价格环比下降0.4%，同比上涨1.6%。北京新建住宅价格指数，自2010年5月份开始，同比涨幅已经连续18个月下跌，环比自今年6月开始出现连续5个月停涨，11月则出现环比下跌。

报告显示，11月份从同比情况看，11月份我国70个大中城市中，新建商品住宅价格同比下降的城市有4个，比上月增加了2个；涨幅回落的城市有61个，比上月增加了2个。新建商品住宅价格同比涨幅在5.0％以内的城市有61个，比上月增加了4个。

 
在二手住宅价格方面，11月份我国70个大中城市中，二手住宅价格环比下降的城市有51个，比上月增加了13个，环比持平的城市有12个；环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.3％。从同比情况看，二手住宅价格同比下降的城市有21个，比上月增加8个，同比涨幅回落的城市有40个，同比涨幅在5.0％以内的城市有44个。

在新建商品住宅价格中，同比涨幅最高的城市是广州，同比涨幅为6.1%；其次是长沙，同比涨幅为6.0%；排在第三位的是乌鲁木齐和桂林，同比涨幅均为5.5%。

在二手住宅中，同比涨幅最高的是平顶山，同比涨幅为6.5%；其次是洛阳和常德，同比涨幅均为5.1%；排在第三位的是唐山，同比涨幅为4.6%。

分析

“限购令”力促房价出现拐点

根据链家地产市场研究部的统计，11月70个大中城市房价平均环比指数下降了0.19％，这是房价平均环比继上月首次回落0.14％之后的再次下降，且降幅比上月扩大0.05个百分点。房价平均同比指数为102.38，涨幅同样比上月再次缩小。

另外，从宏观层面上看，11月全国房地产额环比下降2.4％，全国房地产开发景气指数28个月来首次落入不景气区间。综合以上数据不难看出，继10月全国城市房价拐点出现以后，11月城市房价下调幅度增加，下调现象普遍，调控效果愈加明显。

链家地产首席分析师张月认为，在上月全国房价初现拐点之后，11月全国平均房价环比继续呈现下降趋势，全国房价已进入下行区间。

北京中原地产市场总监张大伟在分析统计局数据时表示，在70个指标城市中，房价环比平均出现了下调，但是也明显地出现了跌幅不同的现象，其中限购最严格的一线城市，平均环比下调幅度达到了0.35，而执行限购的40个城市中环比平均下调了0.23，非限购的30个城市环比下调幅度为0.13，可见限购依然是调控政策中比较有效的政策，也促进了房价拐点的出现。当前不少地方房价的现状与走势，是由年初当地地方政府为房地产调控所定下的基调决定的。如果没有坚定的决心和过硬的手段，落实限购“走着瞧”，甚至以限价应付，只是让房价的涨幅“不高于当地GDP增速”，房价要朝着社会期望的方向发展，必然会相当艰难。

房价下降有明显“季节性因素”

11月份70个大中城市房价的环比下降，带有较为明显的季节性因素和年终效应。11月份年末，属于房地产市场的交易淡季，加之2012年春节来得比往年要早，一定程度上加速了年末房地产清淡市场的来临。这从往年年末的房价走势也可看出大体相似的特点。因此仅仅根据一两个月甚至是年末月份的房价环比变化，尚不足以对房价的长远发展趋势作出判断。

 
这种结论，其实还可从11月份房价统计数据的其他分析角度看出端倪。即便是11月份环比下降的49个城市，也仅有宁波、海口、南充3个为同比下降，绝大多数仍为同比上涨。而如果将11月份房价与2010年末相比，房价的长期走势更加明显：70个大中城市中仅有温州出现下跌，南充持平，其余68个城市总体上上涨，上涨幅度不低于5％的更达27个，乌鲁木齐、石家庄、长沙等城市的涨幅更是在8％以上。

对统计数据的分析还印证了不少地方人们的切身感受。媒体报道显示，不少地方人们感觉真正的楼盘并不多，房价下降仍不明显。在国家三令五申遏制房价过快上涨，并陆续出台诸多严厉政策以加强房地产调控的背景之下，房价当前的走势，显然还难以满足公众的期待。

明年成交量、价格将继续低迷

“2012年楼市调控的主旨将是促使房价回归合理，而目前市场距离房价回归合理还有比较远的距离，城市房价仍然居高不下，房价收入比、房价租金比等参考性指标还没有接近‘合理’的区间，促使房价反弹的因素依然存在。房价相比普通购房者收入仍有较大幅度的下调必要。”张大伟表示。

不过，目前房地产市场上各方的心态确实已经发生了明显的变化。在全国各类型城市中，房价的下跌都已逐步形成共识，房价拐点愈发明确。从市场的情况看，目前开发商的幅度正在提升，超过20％的实质性不断涌现；而成交面积的低位徘徊，也表现出购房者观望情绪的愈发明显。

张月认为，从成交量上看，明年楼市成交量将继续保持低位，但不会过于低迷，供应、成交、价格三者的动态调整将逐渐平衡。虽然楼市调控政策持续，但针对自住需求的客户会给予一定的鼓励。尤其是在“保持货币信贷总量合理增长，优化信贷结构”的基础上，金融领域对自住性购房的支持力度将增加。

从价格上看，张月认为，明年房价仍将进一步回落，但房价深调也会存在一个降幅上限，节奏以稳为主，避免购房需求集中迸发对于整体宏观调控的不利影响。房地产行业作为传统国民经济的支柱，对国民收入、金融股市、财政税收等多个领域都存在连带影响，调控下房价下降的速度和幅度不宜过快、过猛，否则可能造成房地产市场本身以及行业之外的波动风险。

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