主题：2014“马上有房”的N个秘笈

— 一手房篇

●如何选价格

对于绝大普通购房者来说，买房首先关注的还是房子的价格。因此，置业者在购房时一定要把握好最佳的时机，并掌握一定的议价技巧和手段。“把握好最佳时机”是指在看中某个项目时，认为其价格能够接受时就要“该出手时就出手”；而掌握一定的议价技巧和手段则是能够更好地降低购房成本的有效方法。

在这里需要特别提醒购房者的是，在看准某一楼盘时，还要读懂其中的价格，一般购房者接触较多的价格有：开盘价、均价、清盘价……这几个房价出入很大，不弄明白会影响购房者的判断力。比如均价，顾名思义就是这个项目的平均价格，但购房者往往会发现打出的“均价”与自己想买的房子会有很大差距。一般来说，一梯两户的多层楼盘最高价与均价会相差5%至8%，塔楼则在15%至20%之间。因此购房者在选房时，一定要问清楚广告中标注的或销售人员说的价格是哪个价格。

在价格优惠方面，找老客户介绍也是一个不错的选择。目前许多项目都有老业主介绍新客户赠送物业费等额外优惠的政策。尽管这与总房款来说并不算多，但对于购房者和介绍人而言，都是实实在在的好处，并且也是老业主乐意接受的。而对于那些贷款买房的置业者来说，计算好贷款比例和年限则是尤为重要的。

●如何选户型

如今人们在挑选房型时，已经从过去的片面求大，转变为求好、求全。那么到底什么样的户型能够满足人们的这种需求呢？这就看该房子的户型布局如何，它主要指各功能区组合是否合理及朝向是否良好。

一般情况下，客厅、卧室、卫生间、厨房、餐厅是构成住宅布局的五个基本要素。在朝向方面，客厅、卧室的朝向最重要。由于是客厅整个单元使用率最高、使用人数最多的空间，因此其朝向以南向（阳面）为最佳方向。而卧室的朝向也以南为最佳，最好不要选朝西的卧室。

在房型方面，一般情况下，房屋应该有至少保证3个小时的日照和至少5个小时的通风，因此房屋本身的户型结构就显得尤为重要。通常来说，两室“H”户型和三室的“品”字户型的房子设计最为合理，可以做到南北完全通透，餐厅与厨房近，而且明亮，就餐方便舒适。无任何暗房和暗卫，全明采光。客厅与餐厅功能分区明确，主卧有一个小阳光室。另外，还要看房子的各功能区是否独立，并且有一定的功能划分，避免居住时的互相干扰。

此外，公摊面积也应是购房者所要考虑的因素之一，因为这关系到所购房屋出房率的多少。一般来说，多层住宅的公摊面积较少，为11%至16%之间；高层住宅由于公共交通面积大、公摊面积较多，会在18%至26%之间。

●如何选物业

作为保障小区清洁、维修、安全、绿化等诸多工作的物业管理，是居民正常生活的重要保障。但由于不同社区的物业服务质量参差不齐，使得业主在享受服务方面也差异较大。然而有的购房者在买房过程中，往往会忽略考察物业公司这一重要因素，殊不知在某些方面，对于物业公司的选择有时甚至超过了对楼盘其他硬件设施的衡量。好的物业公司让房子保值增值，坏的物业公司会把业主居住环境管理得一团糟而造成房屋贬值，这样的例子已不胜枚举。

正是由于一个好的物业管理能使物业的品质保持长久，这就需要购房者认真咨询和比较。比如在选房的同时还应向销售人员了解今后小区属于哪个物业公司去管理，该公司的资质如何。如果有可能的话，最好能查看他们的相关资质方面的文件，也可以通过上网去了解该公司服务水平和能力如何。如果通过了解之后，购房者对于该物业能够认可，就要求在购房合同上将该条款落实下来，否则今后开发商如果单方面另换一家资质稍差的物业公司来管理，购房者则无处维权。

另外，购房者还应向销售人员了解物业何时能够进驻。通常来说，物业公司进驻越早，对购房者的益处则越大。

●如何选前景

目前楼市有这样一种观点：买房子不仅要住得舒服，更重要的是要能够升值。那么，哪些房产具备升值要素呢？

为此，有业内人士建议，一些由政府大力支持的新规划的区域，即使目前配套还不完备、交通出行也不是十分便利，但因区域发展潜力巨大而支撑着楼盘未来具有很强的升值能力。因此，对于区域前景的判断就需要购房者独具前瞻的眼光和准确的判断能力。需要知道城市的整体规划、发展重心甚至一些一线城市的发展经验。最简单的例子就是地铁建设对于区域经济的拉动及房价升值也是十分明显的，因此往往了解规划获批后即开始买房，一定会取得不错的投资回报。再有，临近市区的资源型区域也是房子增值保值的最好选择。

除此之外，在楼盘配套中，有些是开发商适当地进行一些投入就可以做到的，但有些配套是必须由政府进行管理，甚至是多年累积才可以形成的。很显然，后者应该是购房者在投资买房过程中予以重点考虑的。比如优质教育资源就是可遇而不可求的资源，因此与普通住宅相比，学区房虽然贵些，但升值肯定也是更快的。除了教育配套之外，交通的便利与否也是房产保值增值的重要因素，因为无论私家车如何普及，公交车和地铁都是无法取代的交通工具。

—二手房篇

●如何选价格

不管购买一手房还是二手房，首先注意的价格，二手房不同于一手房，购买时应该一下几点。

1、不仅要看总价还要看单价。按照二手房交易的惯例，卖房标价往往标的是房屋的总价。因此，某些二手房看上去会让购房人觉得总价很低，比较划算。所以，在购买二手房时，购房者要仔细分析二手房的使用时间、居室面积、注意计算单价，并和周边的各类房源价格做个比较，做到对市场全面了解。

2、不要急于交定金。没有了解意向购买的二手房的全面情况就急于交定金是不明智的，因为按照合同规定，在大多数情况下，定金是不退的。所以，除非自己对该房的情况非常了解，否则就不要急于交定金，否则一旦后悔将损失定金。购房前一定要冷静考虑周详，确定要购买此房源后，再付定金，不要让自己后悔。

3、详细规划购买价格范围。如何做出一个最合理的选择？这就需要考虑月收入、预期还贷能力、贷款方式、银行利率、地段升值潜力等诸多因素。当然，最好还是咨询一下有关专家，给出最合理的意见选择一套价格合适的房源。

4、准确评估二手房价格。客观来讲，二手房的价格主要是由房屋的区域因素与个别因素形成的。区域因素在二手房评估中起到了决定房屋价格的主要作用，如基础设施与公益设施是否成熟，交通条件如出行是否方便等。个别因素主要是指物业的结构、房型等。

●如何选地点

随着房地产市场的兴起，许多人购置二手房不仅仅为了自住，也有用来出租等用处，但是不管做什么用，地点都是购买二手房最为重要的因素。

1、选择距离工作地点（学校）近的房源。这样的选择当然最好不过，便捷了自己，节省了上下班（学）的时间。我们用学区房来举例，很多年代久一些的小区不出20分钟的路程就可以找到三甲大医院、幼儿园、小学、中学等。作为一个有小孩在上学的家庭，选择购买学校周边的学区房是买二手房的好选择，不但以后自己的孩子可以就学方便，就算是以后不住了，转手也比较容易。当然，学区房的价格往往也要比其他地块的二手房要贵很多，这就凸显了二手房的地点的重要性。

2、交通是购置二手房的另一重要因素。很多新开盘的楼盘位置都比较偏远，这几年本市的交通情况是越来越堵，所以更多的人为了上班更加便捷，选择了在地铁沿线购置二手房，比如说。地铁沿线的房子现在在本市的二手房市场十分紧俏，价格和修地铁之前相比基本上已经翻了一番，甚至更多，购买时也要考虑周全。

3、选择成熟区域地段的房源。小区地段与周边配套的选择是尤为重要的，一旦选择失败，入住后就会带来种种生活上的不便。在此建议，尽量选择较成熟的生活区，交通方便，周边的医院、学校、菜市场等配套较全，这样生活起来比较舒适。

●如何选户型

选购二手房，户型是重点。即便是面积相同的户型，其空间格局的分布不同也会导致今后生活的舒适与否。

1、小户型。对于小户型的概念，目前没有一个严格规范的说法，可以理解为具有相对完全的配套及功能齐全的“小面积住宅”。小户型一般来说更受到单身族、新婚夫妇、投资者、外地出差者等青睐。对于许多经济能力不强的人来说，小户型的总价低、首付低、月供少，所以价钱比较划算；对于投资者来说，小户型的投资回报率高，收益稳定，所以备受青睐。

2、两居室或小三室。这种房型最大的优势就是其功能与价值趋于合理。一般小三室比较适合主流三口之家，满足正常的生活所需，并在此基础上改善他们原有的居住条件，总面积大约在120平方米左右。在购置此户型的二手房时要注意整体性，在满足了家庭基本生活功能的基础上，以有限尺度创造无限舒适，确保人在室内的活动绝不受到空间和心理的约束，打造完整而人性化的空间。

3、大户型。一般能够买得起大户型的群体，收入都相对较高，在这一人群中，二次置业者占据了绝大多数。在选择大户型二手房的户型的时候要注意，大户型在设计上基本上会把会客、休闲、娱乐、用餐和休息的区域划分开来，私密性比较强，带给购房者不一样的体验，如果私密性较弱的大户型，购房者还是要慎重考虑。

●如何选环境

提起选环境，大可分为以下两方面。

1、房屋周边的自然环境。选择二手房时，周边地应尽量避开环境污染强的地区，例如工厂周边、闹市区附近、污染严重的河流等地。当然环境差的地方的房价自然也就低些，这也要购房者根据自己的实际情况而考虑。还有一点就是配套环境，这点也是许多购买二手房的购房者最为关心的问题。其实，生活配套设施的齐全，在很大程度上讲，可以保证人们的生活品质。购买二手房最好选择一个比较成熟或者老型的居住区，这样生活配套都会比较完善。首先是商业配套，如果集贸市场、书店、药店、便利店、银行、邮局、电话局等配套齐全，那么这些设施则可以充分保证你的生活便利，令生活更加便捷。

2、配套教育资源环境。许多人购买二手房的很重要的一个原因就是为了孩子上学，所以教育资源自然必不可少，优等学校片区的房价自然就贵些。还有就是医疗配套。谁都不能保证自己不生病，住所附近有个医院，自己有个小病小灾也能及时解决，不至于太辛苦。否则，为了看个病大半夜穿大半个城市，辛苦的还得是自己。最后是社区的服务环境，一般来讲，社区需要有能为业主解决问题的物业、存车处、停车场等。为了自己的生活和出行更加便利，这些设施也是必要的。总之，买二手房不要一味地只考虑适合自己的一个关注因素，比如只考虑自己距离工作地的远近，认为其他因素完全是次要的。没有仔细考虑，等到购房之后已追悔莫及。

●如何选物业

成熟小区物业管理是个非常重要的事项，因此物业管理公司服务水平的高低直接关系到业主的居住水平。

1、考察小区物业管理。考察一个小区的物业管理环境，要亲自到小区进行实际查看，诸如保安人员和管理人员的素质、装备、服务态度，小区的卫生环境、绿化环境、车位使用情况、电梯等设备是否能正常运行等，也可向在小区居住的其他业主进行询问，诸如公共维修基金的情况、业主委员会的成立情况等。另外还要了解一下物业的收费标准，是否属于自己可承受的范围，以免出现“买得起房却住不起房”的情况发生。

2、进一步考察入住后的物业管理情况。诸如水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还是自己去交；各类表是否出户；观察电梯的品牌、速度及管理方式；观察公共楼道的整洁程度及布局；小区是否封闭；观察一下保安人员的数量和责任心；小区绿化工作如何；物业管理公司提供哪些服务等。

3、理清物业交割问题。交房之前，买家要询问卖家是否已付清水费，同时别忘了保留交房日上个月份已缴纳的水费账单收据。在房屋交接验收时，买家必须亲自查验电表有否移动、改装、线路走向是否正常等，同时保留交房日上个月份已缴纳的电费账单收据。是否结清电话费、有限电视费、网费等费用。

●如何选前景

大多数二手房购买者在购房时会将短期的各种问题考虑得很周全，但对较长时间以后的许多事情就考虑得不是很全面了。购买二手房尤其要考虑日后问题。

1、看眼前还要看将来。某些小区目前的交通出行条件不理想，但一两年后轨道交通设施就会贯通。面对这样的二手房，如果价格合理，短期内的不便又能承受，建议购房者不妨购买下来。然而，如果购买者家中有小孩、老人的上班族，小区附近是否有学校、医院可就很重要。还有一些购房者购买二手房是为了阶段性居住，这就需要对所购二手房未来出售或出租的市场行情有预先的判断。

2、品牌房产是“绩优股”。目前，市中心的房子很稀缺，多是年份比较旧的中小户型，而一些面积在100平方米以上、有品牌、年份新、比较高档的房子就很少了。选择这类的房子，今后保值和升值的功能会更好。在楼市中，大型知名物业的价值也是最坚挺的。

3、有“题材”的中小户型潜力大。如今的二手房市场中，中小户型的成交非常活跃，然而，并不是所有的中小户型都有升值前景。长期来看，今后的中小户不能仅仅靠个“小”字打天下，必须有“题材”的房源才是有潜力的。这些“题材”包括：好的学区、好的户型和朝向、地处繁华市中心、区域重点居住中心、CBD、地铁房、湖边或河景房等。