关于《济南市物业管理办法（征求意见稿）》

内容的几点建议

侯耀霆

    市法制办将正在审查修改的《济南市物业管理办法（征求意见稿）》向社会公开征求意见。我是绿地泉景园的业主，以下是我的建议，谨供参考。

建议一：对于前期物业服务合同，建议增加合同期限的约定，至少应有：本服务区域内业主委员会成立后，前期物业服务合同即行终止。理由是：物业公司常常以合同未到期为由，阻止业委会聘用新的物业公司，甚至赖着不走，不交付物业管理用房和相关的资料。

  建议二：前期物业服务合同，应增加对于新的政策、法律法规执行方面的约定，并不得以前期物业服务合同对抗新的法律法规的执行。比如：龙泉物业，在泉景天沅和园、雅园车位管理费的维权时，就强调77号文第三十条的内容。今年9月政府已有新文件规定，原来的168号文已停止执行，而龙泉物业公司却拒不执行。对于物业公司不能有选择的执行哪个文件，要以新的文件、新的法律法规为准绳。这是前期物业服务合同应该具有的条款。

 建议三：建议对业主入住的概念进行明确。物业交付视为入住，就具有了物权法所赋予的业主权利。现在物业公司为了阻止业主成立业委会，混淆入住率的概念，向办事处提交虚假入住率的信息。我们咨询的房管局，其解释是：物业交付视为入住。不能以装没装修，家中有没有人来界定入住率。

 建议四：“分期开发建设或者两个以上开发企业开发建设的物业，其配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域；配套设施设备能够独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。”绿地泉景园就出现了这个问题，分期开发建设的一期和二期，是两个独立的物业管理区域，而龙泉物业却强调配套设施设备是共用的，而阻止一期业主单独成立委员会，究竟哪些配套设施设备属于共用，建议文件中给予明确。对于自来水管道、消防设施、公园、学校、幼儿园、商业等配套设施，全济南市都是共用的，难道只能成立一个业委会？对于业委会，属于自治组织，应该鼓励以较少的楼座分而自治。从网上查取得资料表明4座到6座楼的业主，实施自治比较容易实现，最多不要超过10栋楼。而且泉景园的物业公司还强调一期二期是一个规划区域，不能分开成立，要让业主去房管局，办理分片规划的手续。全济南市不都是一个规划区域吗？就泉景园的规划来说，还有公园、商场、学校和幼儿园，这个物业管理区域怎么界定，业委会该怎样成立，建议在管理办法中给予细化，使其没有歧义的解释才好。

建议五：建议补充业主自治的相关内容。成立业主委员会只是业主自治的狭隘定义，而广义的定义则是：成立业主委员会管理之下的物业服务中心，由服务中心代行物业公司的全部职能。物业公司和业主之间是一对不可调合的矛盾，一个是管理者，一个是被管理者；一个是来敛财的，一个是往外掏钱的，最终的解决办法，就是由业主成立物业服务中心（公司），业主的钱由业主成立物业公司，聘用职员的大部分是业主，盈亏由业主承担。业主自愿成立自治物业服务中心的，建议物业管理办法中，规范其行为，制定有法可依的细则和条款。业主委员会是个不完全的法人实体（不具有赔偿权利），而成立业主自治的物业服务中心后，却是真正的法人实体。这个实体，是由全体业主为股东，业主委员会作为董事会、监事会的企业法人。还有个资质的限制，该如何确定由业主成立物业服务中心的资质，怎样降低门坎，建议管理办法中给予明确。

 建议六：建议管理办法中，增加市政府、市房管局干预物业服务的条文和力度。物业公司没有服务意识，没有摆正自己的管家位置，成了骑在业主头上作威作福的暴恐组织时，业主成了弱势群体，就应该鼓励业主把物业撵走，另聘物业公司，或者成立业主自治的物业服务中心。比如泉景天沅的和雅园，业主要求物业公司执行新文件，把车位管理费降下来，这是正当的维权。而龙泉物业怎么做得呢：1、看看组织者是谁，谁在那儿提意见，就划谁家的车；2、发送恐吓短信，声称知道你家孩子在哪儿上学等等，这些事实都被媒体采集到了；3、从秀园调来保安，挨个楼梯里面贴小广告，诬陷业主委员会的组织者，被业主围住，扭送到当地派出所。那保安承认受雇于龙泉物业，还说是“拿人钱财，替人消灾”。谁是灾，把业主都当成灾，这物业成了什么了？4、组织全副武装的保安队在小区内喊口号，向业主示威，吓得小区里的孩子纷纷躲避。据说现在和雅园的矛盾又升级了，物业经理在业主大门口用红漆喷上“报仇”二字，要杀了业委会组织者的全家，该事件已经惊动了省公安厅。对于这样的物业服务公司，政府部门就应该干预，不能允许事态的进一步扩大，最好的办法就是有法可依，管理办法中只有政府基层组织的干预条文，而没有市政府、市公安局、市房管局的干预条款，弱势群体的权益、消费者的合法权益就很难得到保障。这是个共建和谐社会的大事，现在成了啥了，业主维权、物业报仇，政府不干预，还不越闹越大？

建议七：建议管理办法中，增加业主参与给物业公司升、降级的条款。如上所说的龙泉物业公司，不是和业主和睦相处，而是以业主为敌，管理不到位，服务不到位，人员不到位，拿钱不作为。业主投诉物业公司基本没有效果，即便是市房管局也拿它没办法，企业关系广，政府部门熟，偶尔还威胁威胁业主。这些事情，政府部门不知情，最有感受的是小区业主，建议由业主周期性地对物业公司进行评价，增加业主参评程序，服务不好的坚决给予降级，服务好的给予升级。

建议八：为什么物业公司之间竞争激烈？因为物业服务成了垄断暴利行业。就拿龙泉物业来说，即便是物业收费1.4元/平方，33万平方的泉景园小区，加上车位收费，各种广告收入等加起来，预计年净收益在500万元以上。建议文件赋予业委会，对物业公司有一定的经济制衡权利。比如：物业公司应当向业主大会公布其年度财务预决算，定期提供物业公司的财务报告，对于盈余部分如何分配，建议增加条文制约，要让业主明明白白消费。目前的局面是，物业公司片面追求其利润的最大化；业主属于消费者，在消费者没有知情权的情况下，只能消极对抗，以不交物业费相对抗。管理办法中对业主不交物业费有相应的法律责任，而对物业公司横征暴敛却没有相应的法律责任。

2014年10月28日

建议五：建议补充业主自治的相关内容。成立业主委员会只是业主自治的狭隘定义，而广义的定义则是：成立业主委员会管理之下的物业服务中心，由服务中心代行物业公司的全部职能。物业公司和业主之间是一对不可调合的矛盾，一个是管理者，一个是被管理者；一个是来敛财的，一个是往外掏钱的，最终的解决办法，就是由业主成立物业服务中心（公司），业主的钱由业主成立物业公司，聘用职员的大部分是业主，盈亏由业主承担。业主自愿成立自治物业服务中心的，建议物业管理办法中，规范其行为，制定有法可依的细则和条款。业主委员会是个不完全的法人实体（不具有赔偿权利），而成立业主自治的物业服务中心后，却是真正的法人实体。这个实体，是由全体业主为股东，业主委员会作为董事会、监事会的企业法人。还有个资质的限制，该如何确定由业主成立物业服务中心的资质，怎样降低门坎，建议管理办法中给予明确。

建议六：建议管理办法中，增加市政府、市房管局干预物业服务的条文和力度。物业公司没有服务意识，没有摆正自己的管家位置，成了骑在业主头上作威作福的暴恐组织时，业主成了弱势群体，就应该鼓励业主把物业撵走，另聘物业公司，或者成立业主自治的物业服务中心。比如泉景天沅的和雅园，业主要求物业公司执行新文件，把车位管理费降下来，这是正当的维权。而龙泉物业怎么做得呢：1、看看组织者是谁，谁在那儿提意见，就划谁家的车；2、发送恐吓短信，声称知道你家孩子在哪儿上学等等，这些事实都被媒体采集到了；3、从秀园调来保安，挨个楼梯里面贴小广告，诬陷业主委员会的组织者，被业主围住，扭送到当地派出所。那保安承认受雇于龙泉物业，还说是“拿人钱财，替人消灾”。谁是灾，把业主都当成灾，这物业成了什么了？4、组织全副武装的保安队在小区内喊口号，向业主示威，吓得小区里的孩子纷纷躲避。据说现在和雅园的矛盾又升级了，物业经理在业主大门口用红漆喷上“报仇”二字，要杀了业委会组织者的全家，该事件已经惊动了省公安厅。对于这样的物业服务公司，政府部门就应该干预，不能允许事态的进一步扩大，最好的办法就是有法可依，管理办法中只有政府基层组织的干预条文，而没有市政府、市公安局、市房管局的干预条款，弱势群体的权益、消费者的合法权益就很难得到保障。这是个共建和谐社会的大事，现在成了啥了，业主维权、物业报仇，政府不干预，还不越闹越大？

建议七：建议管理办法中，增加业主参与给物业公司升、降级的条款。如上所说的龙泉物业公司，不是和业主和睦相处，而是以业主为敌，管理不到位，服务不到位，人员不到位，拿钱不作为。业主投诉物业公司基本没有效果，即便是市房管局也拿它没办法，企业关系广，政府部门熟，偶尔还威胁威胁业主。这些事情，政府部门不知情，最有感受的是小区业主，建议由业主周期性地对物业公司进行评价，增加业主参评程序，服务不好的坚决给予降级，服务好的给予升级。

建议八：为什么物业公司之间竞争激烈？因为物业服务成了垄断暴利行业。就拿龙泉物业来说，即便是物业收费1.4元/平方，33万平方的泉景园小区，加上车位收费，各种广告收入等加起来，预计年净收益在500万元以上。建议文件赋予业委会，对物业公司有一定的经济制衡权利。比如：物业公司应当向业主大会公布其年度财务预决算，定期提供物业公司的财务报告，对于盈余部分如何分配，建议增加条文制约，要让业主明明白白消费。目前的局面是，物业公司片面追求其利润的最大化；业主属于消费者，在消费者没有知情权的情况下，只能消极对抗，以不交物业费相对抗。管理办法中对业主不交物业费有相应的法律责任，而对物业公司横征暴敛却没有相应的法律责任。

2014年10月28日

建议七：建议管理办法中，增加业主参与给物业公司升、降级的条款。如上所说的龙泉物业公司，不是和业主和睦相处，而是以业主为敌，管理不到位，服务不到位，人员不到位，拿钱不作为。业主投诉物业公司基本没有效果，即便是市房管局也拿它没办法，企业关系广，政府部门熟，偶尔还威胁威胁业主。这些事情，政府部门不知情，最有感受的是小区业主，建议由业主周期性地对物业公司进行评价，增加业主参评程序，服务不好的坚决给予降级，服务好的给予升级。

建议八：为什么物业公司之间竞争激烈？因为物业服务成了垄断暴利行业。就拿龙泉物业来说，即便是物业收费1.4元/平方，33万平方的泉景园小区，加上车位收费，各种广告收入等加起来，预计年净收益在500万元以上。建议文件赋予业委会，对物业公司有一定的经济制衡权利。比如：物业公司应当向业主大会公布其年度财务预决算，定期提供物业公司的财务报告，对于盈余部分如何分配，建议增加条文制约，要让业主明明白白消费。目前的局面是，物业公司片面追求其利润的最大化；业主属于消费者，在消费者没有知情权的情况下，只能消极对抗，以不交物业费相对抗。管理办法中对业主不交物业费有相应的法律责任，而对物业公司横征暴敛却没有相应的法律责任。

2014年10月28日

建议六：建议管理办法中，增加市政府、市房管局干预物业服务的条文和力度。物业公司没有服务意识，没有摆正自己的管家位置，成了骑在业主头上作威作福的暴恐组织时，业主成了弱势群体，就应该鼓励业主把物业撵走，另聘物业公司，或者成立业主自治的物业服务中心。比如泉景天沅的和雅园，业主要求物业公司执行新文件，把车位管理费降下来，这是正当的维权。而龙泉物业怎么做得呢：1、看看组织者是谁，谁在那儿提意见，就划谁家的车；2、发送恐吓短信，声称知道你家孩子在哪儿上学等等，这些事实都被媒体采集到了；3、从秀园调来保安，挨个楼梯里面贴小广告，诬陷业主委员会的组织者，被业主围住，扭送到当地派出所。那保安承认受雇于龙泉物业，还说是“拿人钱财，替人消灾”。谁是灾，把业主都当成灾，这物业成了什么了？4、组织全副武装的保安队在小区内喊口号，向业主示威，吓得小区里的孩子纷纷躲避。据说现在和雅园的矛盾又升级了，物业经理在业主大门口用红漆喷上“**”二字，要杀了业委会组织者的全家，该事件已经惊动了省公安厅。对于这样的物业服务公司，政府部门就应该干预，不能允许事态的进一步扩大，最好的办法就是有法可依，管理办法中只有政府基层组织的干预条文，而没有市政府、市公安局、市房管局的干预条款，弱势群体的权益、消费者的合法权益就很难得到保障。这是个共建和谐社会的大事，现在成了啥了，业主维权、物业报仇，政府不干预，还不越闹越大？

建议六：建议管理办法中，增加市政府、市房管局干预物业服务的条文和力度。物业公司没有服务意识，没有摆正自己的管家位置，成了骑在业主头上作威作福的暴恐组织时，业主成了弱势群体，就应该鼓励业主把物业撵走，另聘物业公司，或者成立业主自治的物业服务中心。比如泉景天沅的和雅园，业主要求物业公司执行新文件，把车位管理费降下来，这是正当的维权。而龙泉物业怎么做得呢：1、看看组织者是谁，谁在那儿提意见，就划谁家的车；2、发送恐吓短信，声称知道你家孩子在哪儿上学等等，这些事实都被媒体采集到了；3、从秀园调来保安，挨个楼梯里面贴小广告，诬陷业主委员会的组织者，被业主围住，扭送到当地派出所。那保安承认受雇于龙泉物业，还说是“拿 人 钱 财，替 人 消 灾”。谁是灾，把业主都当成灾，这物业成了什么了？4、组织全副武装的保安队在小区内喊口号，向业主示威，吓得小区里的孩子纷纷躲避。据说现在和雅园的矛盾又升级了，物业经理在业主大门口用红漆喷上“报  仇”二字，要杀了业委会组织者的全家，该事件已经惊动了省公安厅。对于这样的物业服务公司，政府部门就应该干预，不能允许事态的进一步扩大，最好的办法就是有法可依，管理办法中只有政府基层组织的干预条文，而没有市政府、市公安局、市房管局的干预条款，弱势群体的权益、消费者的合法权益就很难得到保障。这是个共建和谐社会的大事，现在成了啥了，业主维权、物业报仇，政府不干预，还不越闹越大？

建议七：建议管理办法中，增加业主参与给物业公司升、降级的条款。如上所说的龙泉物业公司，不是和业主和睦相处，而是以业主为敌，管理不到位，服务不到位，人员不到位，拿钱不作为。业主投诉物业公司基本没有效果，即便是市房管局也拿它没办法，企业关系广，政府部门熟，偶尔还威胁威胁业主。这些事情，政府部门不知情，最有感受的是小区业主，建议由业主周期性地对物业公司进行评价，增加业主参评程序，服务不好的坚决给予降级，服务好的给予升级。

建议六：建议管理办法中，增加市政府、市房管局干预物业服务的条文和力度。物业公司没有服务意识，没有摆正自己的管家位置，成了骑在业主头上作威作福的暴恐组织时，业主成了弱势群体，就应该鼓励业主把物业撵走，另聘物业公司，或者成立业主自治的物业服务中心。比如泉景天沅的和雅园，业主要求物业公司执行新文件，把车位管理费降下来，这是正当的维权。而龙泉物业怎么做得呢：1、看看组织者是谁，谁在那儿提意见，就划谁家的车；2、发送恐吓短信，声称知道你家孩子在哪儿上学等等，这些事实都被媒体采集到了；3、从秀园调来保安，挨个楼梯里面贴小广告，诬陷业主委员会的组织者，被业主围住，扭送到当地派出所。那保安承认受雇于龙泉物业，......这物业成了什么了？4、组织全副武装的保安队在小区内喊口号，向业主示  威，吓得小区里的孩子纷纷躲避。据说现在和雅园的矛盾又升级了，物业经理在业主大门口用红漆喷上“......”二字，要*了业委会组织者的全家，该事件已经惊动了省公安厅。对于这样的物业服务公司，政府部门就应该干预，不能允许事态的进一步扩大，最好的办法就是有法可依，管理办法中只有政府基层组织的干预条文，而没有市政府、市公安局、市房管局的干预条款，弱势群体的权益、消费者的合法权益就很难得到保障。这是个共建和谐社会的大事，现在成了啥了，业主维权、物业报仇，政府不干预，还不越闹越大？