主题：别拿日本房地产泡沫吓唬中国人(转载)

动辄以日本的教训散布消极言论在国内经济学界颇为流行。最初是股市泡沫，后来是日元升值，现在轮到了房地产。前车之覆，后车之鉴。战后日本经济特别是在1975年以后的发展过程当中的确存在许多值得中国人汲取的教训。但是，在汲取教训之前，应当首先明确什么是教训，而不能不加分辩地把日本经济的所有消极现象都概括为教训。毫无疑问，不存在因果关系的现象，无论如何消极，都不足以构成教训。

比如说，最近一份黄皮书抛出的日本房地产价格泡沫是在1985年日元大幅升值后出现的观点证据严重不足。根据1996年《日本经济白皮书》引用的日本不动产研究所提供的全国市街地价指数，以1990年为100计算，在1978年11月卡特政府推出支持美元计划后至1985年“广场协定”签署前这段时期内，日元对美元汇率大致从190∶1贬值到270∶1，然而，这一日本地价指数不仅没有出现下降，反而从最初的46.6上涨到68.3，升幅近47％。这表明，日本的房地产价格上涨在1985年以前就十分强劲，而且在日元贬值的同时依然强劲上涨。随后3年，或1985～1988年，日元对美元汇率在“广场协定”和“罗浮宫协议”的连续刺激下累计升值近1倍，但该指数仅上涨到81.5，累计升幅不过19.3％，基本上是延续了以往的上涨幅度。进一步说，在该指数于1991年创下110.4的最高记录之后，尽管日元对美元汇率到1995年就不再继续升值，而且出现数年持续的贬值，但该指数也没有出现预期中的上涨，而是继续一路下跌，到1999年3月跌至79.3%。这使人相信本币升值或贬值并不一定会导致房地产价格出现大幅波动，至少不会独立地刺激房地产价格上涨或下跌。

笼统地讲日本房地产泡沫是由银行贷款催生的也未必完全成立，尽管日本住宅金融专门公司以及所谓的“住专问题”曾是众矢之的。统计数据表明，在1991年日本房地产价格最高的时期，7家住宅金融专门公司合计面向个人的住宅融资额为2.64万亿日元，与1985年的3.24万亿日元相比，不仅没有大幅上升，反而累计减少了18.5%。在更大的范围内，或从金融市场整体情况来看，日本企业融资对银行贷款过度依赖的情形发生在1975年以前，银行贷款占主要企业资金来源的比例最高曾达到41.4%，但随后快速下降，到1985年以后下降到3.2%以下。

不能否认日本1991年以前的房地产价格上涨具有一定的合理性。其中一个很重要的因素是日本城市人口占总人口的比例由1960年的50.3％快速提升到1970年的71.2%和1990的77％。出于日本人多、平地少以致城市土地供给十分有限的原因，伴随需求快速增长出现的地价上涨具有必然性。从这一点来讲，以后年份日本城市人口比例的相对稳定也是导致地价下跌的部分原因。

我并不否认日本出现过严重的房地产市场泡沫，但是，我认为导致日本房地产泡沫破灭的主要原因既不是日元升值，也不是金融泡沫，而是日本政府在1991年制定的地价税以及稍后实施的定期租地权。不过，这总体上是一个日本政治在受到欧美严重批评之后由为企业服务转向为市民服务的结果。

日本的地价税是从1992年开始实施的，要义是无论地价上涨还是下跌，即使不进行交易，凡是土地持有者都必须向政府缴纳土地持有税。这等于加大了土地的持有成本。由于此前日本股市泡沫已在1990年初宣告破灭，人们对未来经济及资产价格前景持悲观态度，于是，加大的土地持有成本迅速演变成大企业减持房地产的力量，以至于地价持续下跌。

应当说，定期租地权对日本房地产价格的负面影响更大且更深远。所谓定期租地权就是租用土地的人在租期届满时必须恢复土地原貌交还土地所有者。值得注意的是，日本实行的定期租地权不是70年，而是50年。这等于加快了土地的周转速度，并在一定时期内加大了土地供给，于是地价出现下跌。

那么，一旦中国未来也开征地价税，会像日本那样导致房地产价格下跌吗？答案是充分否定的。理论上讲，开征地价税的前提是土地私有制，存在大量的土地供应方，并允许土地自由买卖。由于目前中国实行的是土地国有制，土地供给由政府独占，在这种情况下，开征地价税与提高土地出让金在效果上是一样的，因此，只能导致房地产价格上涨而不是下跌，就好像全额开征交易税之后二手房价格出现上涨那样。

鉴于中国现行的住宅土地使用权为70年，大大超过一般的住宅使用寿命，因此，不会像日本那样因实行50年定期租地权而对增加土地供给构成实质性影响。另一方面，由于中国的住宅土地使用权是建立在公有或国有制基础上的，因此，即使是在期满后，土地能否重新进入市场也是由政府决定的，很难出现在私有制下土地多头供给并充分受市场需求左右的情形。

同样的道理，在土地公有并由政府独占市场供给的制度下，针对私人住宅开征物业税也不一定会产生与开征地价税类似的效果。这在道理上是说不通的。其中，如果是仅仅针对出租住宅开征物业税，其效果等同于提高租金，并有可能刺激人们早日购买自己的住宅，而不是继续租房。更糟糕的是，提高租金又等同于减少承租人的工资或可支配收入。这足以加大私人住宅拥有者与非拥有者之间的实际收入差距，因此是更加不合理的。如果是扩大到对自住住宅开征物业税，结果一样减少住宅业主的工资或可支配收入，以至于人人都是住宅物业税的牺牲品。无论如何，政府有责任不断提高劳动者的收入。如果是在提高劳动者名义收入的同时采取物业税的方式降低劳动者的实际收入，不仅道理上说不通，而且必然陷入居民最终消费需求增长缓慢以致结构性经济矛盾更加突出的境地。

说到底，所谓的日本房地产泡沫教训基本上不适用于中国。说到底，除非中国的城市人口占总人口的比例能够提升到70％以上（这是判断工业化程度的核心指标，一般说来不区分国家大小），而且在这一进程中保持住宅供给相应增长，否则，房地产价格很难下跌。说到底，即使房价不断上涨，但是，如果不进行土地私有化改革，不出现土地多头供给且自由买卖的情况，由政府掌控的公共经济政策也不会放任房地产价格出现大幅下跌。

顺便说一句，我赞同中国实行基于私有制尤其是土地私有制的公共经济制度，赞同50年定期租地权，赞同在房地产领域损有余补不足，赞同人人都可以通过劳动而不是通过遗产继承平等地获得改善居住的权利。但是，我也坚决反对在中国过度渲染房地产泡沫的言论，理由不仅是国内房地产市场存在供不应求的长期趋势，而且房地产市场的快速发展是解决现阶段国内需求不足这一结构性经济矛盾的主要出路之一。买房就是扩大内需，而且可以在扩大投资需求的基础上进一步扩大消费需求。

中国有中国的国情
只要政府真正想降房价 肯定是有办法的
别这么忽悠大众

日本跟中国不一样，中国是一D专政，想怎样就怎样，所以，房价不会降，只会涨！

依LZ看,中国的房价在多少就有泡沫呢?中国平均房价一平米5万,10万?

你错了，道理是谁都懂的，也很简单清晰，

LZ这样的人是出来控制舆论的

我没房，多人都没房，祝你家去行么？

如果按户口算
人均超过20平米之后的征收高额物业税呢

家家户户不超标啊?你家那大平房要交多少啊?

家家户户不超标啊?你家那大平房要交多少啊?