主题：小区停车位也太TM贵啦

 小区停车位也TM价位卖到10万以上太高了，明明有规定人防不能用来变卖的原本归全体业主所有，现在又TM的变卖收业主的钱！真是。。。。。。。

郁闷

(一)小区内的人防工程具有特殊性。根据现行人民防空法第二条的规定:“人民防空是国防的组成部分。”现行物权法第五十二条规定:“国防资产属于国家所有。”据此，居民小区修建的人防工程即使改建成车库，产权也应归国家所有。也即，小区人防工程产权归国家，但全体业主可以在法律规定的范围内取得收益权，即小区人防工程产权地下的所有权和使用权可分离。

(二)人防地下车库是与住宅小区内的基础设施同步建设的配套设施，其成本已计入综合开发成本。开发商在销售小区住宅房屋时，将地下人防工程作为汽车库一并销售。如果防空地下汽车库的建设成本已打入小区基本建设中，分摊在小区业主房价内，若再次出售车库使用权，就是重复销售。

一些观点则质疑下列现象:开发商叫卖“30年”、“50年”期的人防车位，而业主买来的这个“30年”、“50年”使用期，实际上极可能是超法律时限、违法的承租期;车位紧张，一个车位卖15万，比车子还贵，而开发商单方定价，全体业主意见表达权被忽视……

合法使用人防车位难在哪?

近年来，随着各个城市新建带有人防工程产权地下车位住宅小区越来越多，小区业主与开发商(前期物业)在人防工程产权地下车位的使用管理方面界限模糊不清的问题越来越多。其问题主要集中在:第一，小区提供的地下停车位，究竟是按规定配套建设的人防工程，还是开发商自建?业主与开发商双方的观点相左，莫衷一是。业主认为，人防工程属小区配套建设项目，成本已经摊入房价，其车位只可出租，不可出售;开发商则认为小区人防工程产权地下车库是开发商自行投资建设的，因而开发商有权决定小区人防工程产权地下车位是出租还是出售。第二，对于小区究竟应当建设多大面积的地下人防工程，以及小区地下车库中哪些属于人防工程，哪些属于开发商自建，业主大多没有明确统一的概念。第三，开发商与业主就人防工程产权地下车位的租金标准，在其认识程度上亦有较大差距。

另外，监管方面也存在一些难题。比如，规划主管部门审批人防工程建设规划区域内在建、已建人防工程区域内的地下车库时，没有征求人防主管部门的意见;或小区人防工程产权地下车位的设计、施工、监理单位，没有按照工程建设强制性标准和人防工程战术技术要求进行设计、施工、监理;或小区人防工程产权地下车位的设计、施工单位擅自修改人防工程施工图;或人防工程建设单位在人防工程产权地下车位开工前，没有向人防主管部门委托的人防专业质量监督机构申请办理人防工程质量监督手续，等等。

业主权益不应被忽视

依据现行人民防空法第二十六条规定，国家鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务。平时利用人民防空工程，不得影响其防空效能。其中第五条规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。但如何利用，谁可以获得收益权?各方观点并不一致。

据悉，目前国家相关部委和立法机关已经开始着手现行人民防空法(以下简称“人防法”)修订的前期研究工作，相关条款的研究也进入了实质阶段。由于小区人防工程平常主要是作小区的停车或储藏等用途，故此次“人防法”之修订，不能忽视小区业主的切身利益，不能避开小区人防工程产权及其维护管理问题。

对上述诸多问题，“人防法”修订可对小区人防工程产权地下车位使用管理范畴的界定、建设和使用的监管责任等方面，皆作出较为详尽的规定。

例如，针对小区业主与开发商(前期物业)之间在人防工程产权地下车位的使用管理方面存在上述界限模糊不清的问题，可以对小区人防工程产权地下车位使用管理的范畴，作如下明确界定:1.小区地下人防工程的建设位置、面积，以及业主是否分摊成本等，必须在规划、建设、销售过程中就及时公开，以便业主明确。2.按规定配套建设的地下人防工程，应当参照小区物业用房、景观设施以及道路等性质，只能有偿使用，不得违法出售。3.对开发商为保证小区品质，自行建设的地下车库，应将其建设位置、面积等事项一并进行公开，便于业主监督，使业主知道该车库有别于人防工程。4.对违法擅自出售小区人防工程产权地下车位的，应严肃查处、通报，有关部门应将其作不诚信记录。

同时，在“人防法”修订之时，特有必要针对上述监管问题，对小区人防工程产权地下车位建设和使用的监管责任，作出明确规定。

当然，对于拥有人防工程平时使用权的受益者，还须根据其使用程度和时间，通过缴纳一定的使用费而承担保障人民防空设施效能之完善的维修义务。也即，如果国家通过“人防法”修订，明确规定把人防车位平时使用权交给小区业主，而当小区人防车位数量有限时，即在相关条文中明确规定“谁使用谁付费”，从而消除小区业主间因此而可能产生的分歧。如，为解决小区人防车位数量有限而可能产生的小区业主间的利益矛盾，以下三种解决办法是可供参考的渠道:

其一，以小区业主委员会的名义提交“谁使用谁付费”的提案，再由小区全体业主投票过半数通过，形成“户数——面积”都过半的表决结果，并因此而得到小区全体业主遵守;其二，当地政府或相关管理部门出台文件，明文规定在“定价格”的前提下，通过抽签或排队等方式来确定小区全体业主依次使用的问题;其三，当小区业主与小区开发商和小区物业管理部门发生争执，以小区物管运作之初实施的相关规定作为确定权益的依据。

坚决不同意占用绿化搞车位，这样就牺牲了小区绿化，和原来开发商说的绿化率就违背了。TM地下停车位大部分都是空着的，就不能降低车位费以及租赁费上去解决？光想着从业主身上捞钱赚！

建议物业和开发商从降低车位费以及车位租赁费上解决问题，何况地下停车位原本是规划人防的，属全体业主所有，再用来出售给业主原本就是违法的。