主题：未来写字楼市场之争 唯有“特色”乃不败秘籍

经济导报在6月24号发表了一篇名为《济南商业地产暗藏风险 商铺大量空置百万现金打水漂》的文章，直指济南大量商铺闲置的现实；而在21号的《楼市》中，也有一篇《二线城市写字楼市场泡沫越吹越大 巨量供应暗藏危机》的文章，分析了二线城市写字楼供应过量的问题。两篇文章都将一反之前商业地产热的论调，认为商业地产异常火爆背后也存在巨大隐患，特别是二线城市市场。


济南写字楼项目分布（部分）

国家对于住宅项目的限制愈加严格，造成的不只是投资者看好相对自由的商业地产，也使得众多开发商将发展方向定于此处。这样看似供需两旺的市场，也是存在不少问题。就济南而言，且不论满街都是的商铺，单就投资巨大的写字楼也是比比皆是，经十路沿线、东部CBD、中心老城区，到处都有商业地产的影子。商铺都打出高收益、快速回本的招牌，写字楼则在级别及物业服务上吸引客户。但仔细观察，大部分项目除了地段上的差异，本质区别并不是特别明显，似乎没有更多亮点，这就让济南商业地产竞争出于一个胶着状态。



2012年济南商业地产市场供应量为17.13万㎡，成交量为6.23万㎡，供求比为2.75:1，严重供大于求；2011年1月-2013年2月期间，2011年8月月度供求比最低，为4.2:1。由此看出，济南的商业地产供应量绝非市场短期内能够消化的。2012年济南写字楼市场供应量为42.3万㎡，成交量为32.3万㎡，供求比为1.3:1。从供应比上看，写字楼市场情况好于商业地产整体，但这并不能否认写字楼也是供大于求的事实。而且从客户选择看，诸多大型企业在选择区域总部时，写字楼并不是唯一标准，有实力的完全可以选择一块地，建一栋属于自己的办公大楼。

因此，未来商业地产之争的关键还在于产品本身的品质与特点。地段相似的两家大型商业，一个将高端坚持到底，因而固定了一批客户群体，而另一家虽定位高端却走了鱼龙混杂的路线，导致后期客户流失。完善的市场分析、精准的市场定位、专业的后期运营，这对项目形成特点及保持品质都有着相当重要的作用。

从这方面看，绿地中心算是一个成功的项目。首先“济南第一高”就是最大的特色，地标式建筑象征着中心和高端，这就使其从周边项目中脱颖而出。其次是地段选取，绿地中心在最为繁华的老城区，这种繁华不是产业园与经济区能够比拟的，它存在一种心理上的认同感。有了前两点，就要有与之相配套的产品设计，金玉其表败絮其中是吸引不了高端客户群体的，高端就要纯粹彻底。

从绿地中心销售情况不难看出，高端定位是正确的路线，对企业形象及服务要求较高的客户很乐于选择这里。金融行业、企业区域总部，他们对各项指标的要求甚为严格甚至挑剔，不过越是严格挑剔，越能证明绿地中心的独特与难以超越。

当然走高端路线也会有“高处不胜寒”的困扰，怎样平衡这部分压力，就是真正考验绿地中心的时刻了。但也要同时相信，绿地既然能够在超高层建筑上有所建树，必然有其丰富的经验做保证。

绿地“济南第一高”就是最好的名片了！

之前齐鲁晚报借着绿地中心封顶写过一篇文章，说济南的写字楼市场很红火

我对市场没研究，不过很赞同楼主的看法，写字楼遍地开花，总得有点特色才能吸引人吧

这年头要做到有特色太难了，创新需要实力和速度啊

楼主和晚报的观点掐上了？

唯有“特色”就严重了，地段也是非常重要的，选地段必须有眼光和财力

其实济南第一高这个特色是很容易被超过去的，恒大规划的项目不就比绿地中心高吗

项目是个综合体，设计地段服务等因素都不能少，但也有主有次，这就要看市场需求了

没看出来楼主还是个“分析家”