主题：商品房验收的合格标准?---九字真言：不交费、不签字、先验房！

商品房验收的合格标准?

请问大家，我最近打算买一间两房一厅的商品房，听朋友讲一定要在验收的时候看清楚点。所以想知道商品房验收合格标准有哪些?

中顾网律师解答：

商品房验收合格标准：

面积

一般来讲，商品房在出售时是按“套”或“单元”出售，并以建筑面积而不是使用面积来计算总售价，而这建筑面积是销售面积，指的是购房者所购买的那处房子的套内或单元内的建筑面积(即套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。

其中，套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

而公用建筑面积由以下两部分组成:

(1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积。

(2)套与公用建筑面积之间的分隔墙以及外墙墙体水平投影面积的一半。

即: 公用建筑面积=全套建筑面积-全套各套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间(如地下车库、仓库、人防工程等)

其中:

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面+阳台建筑面积

套内墙体面积=共用墙水平投影面积1/2+非共用墙水平投影面积

分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数×套内筑面积

而: 公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和

主体结构

根据建设部1991年颁布的《房屋接管验收标准》，房屋主体结构应达到下列要求:

(1)地基基础的沉降不得引起地面变形、上部结构的开裂或相邻房屋的损坏;

(2)钢筋混凝土构件不得产生明显变形;

(3)砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。

外墙

(1)外墙不得渗水，特别是下雨天要注意观察，看有无明显的水印和霉点;

(2)外墙不得有较大面积的空鼓、开裂。

楼地面

(1)面层与基屋必须粘结牢固，整体平面平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷;

(2)卫生间、阳台与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不允许倒泛水和渗漏。

装修

(1)钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全;

(2)进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固;

(3)门窗玻璃应表面平整，粘贴牢固;

(4)饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，无缺棱掉角;

(5)油漆、刷浆应色泽一致，表面不脱皮、漏刷。

电气

(1)电气线路安装应平整、牢固、顺直;过墙导管连接必须紧密;

(2)照明器具等安装支架必须牢固，部位齐全，接触良好;

(3)检查话线路是否如期开通，接听效果是否和谐。

水、卫、消防

(1)进出水管道应安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏;

(2)应按套(单元)安装水表或预留表位;

(3)地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅;

(4)卫生器具应质量良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固。

不合格怎么办

在房屋接管验收中发现质量问题，可根据其对房屋不同的影响程度分别处理:

(1)影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固补强维修，直至合格。影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理。

(2)个别开发商无视广大购房者的生命财产安全进行施工建设，导致房屋地基不牢、下沉、墙体倾斜、裂缝等严重质量问题，业主可以根据《合同》第148条的规定“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。”拒绝签入住通知单，或要求开发商退房并赔偿损失。

相关法律知识：

验房程序：

查看两书一表一数：房屋质量保证书;房屋使用说明书;竣工验收备案表;面积实测数据对照购房合同上的面积(自己可实测套内面积)。《住宅工程质量分户验收管理规定》要求开发商在向购房者交房时，必须提供《住宅工程质量分户验收表》，该表必须详细记录该套住宅中房屋外观及尺寸偏差、防水、水电安装等8项内容的验收过程、曾经存在的问题以及整改情况。

住宅工程质量分户验收的主要内容包括：依据设计图纸的要求，在确保工程地基基础和主体结构安全可靠的基础上，检查住宅观感质量和使用功能质量。

分户验收合格后，开发商必须按户出具由建设、施工、监理单位负责人签字(签章)确认的《住宅工程质量分户验收表》，并加盖建设、施工、监理单位工程质量验收专用章。住宅工程质量分户验收如果不合格，建设单位就不能组织整个工程竣工验收。

二、不交费、不签字、先验房：发现问题后更不能交费、签字。应先修房，同时取证、为日后必要时举证(即通过录音机、摄像机或照相机调好日期记录证据)奠定基础，特别保存好自己留存、交房代表签字的验房问题备案单。核查房屋总面积：超出或减少百分之三以内的情况很普遍(多退少补，吃亏的是业主);套内面积不变、公摊面积增加的情况更多(实得面积减少，吃亏的还是业主)。

三、房屋完好。交接钥匙后签业主公约、前期物业管理合同时，看好条款，不能放弃自己的权利。

四、交合理费用(物业管理费[应有市物价局批文]等)

原文引自：http://news.9ask.cn/fcjf/goufang/zhunbei/201001/301503.html

不交费、不签字、先验房！

这个好像挺难得，据我买其他楼盘的经验，买的不如卖的精，最后开发商都变着花样的让我们先签字，要不然不允许看房子，不给钥匙，哎，有些事情很被动，除非我们联合起来，不过联合这种事情很难说，好多人都着急装修，着急住房子，人家早早的就去签字收房了，所以。。。。。有时候不像我们想的这么简单啊。。。

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到时大家一起，都不签字，就行。

别一个一个的都签了，以后办事难了。

 这个担忧不是没有道理。

我感觉咱们中海的论坛业主还是比较团结的。希望咱们到时候能团结一致，争取到最好的利益！

买的不如卖的精，最后开发商都变着花样的让我们先签字，要不然不允许看房子，不给钥匙，确实我遇到就是这种情况，他们提供不出二书一表。