主题：济南中小户型继续垄断婚房 学区房成后市主力

“年底有好多换房计划的置业者急于出手，仍然处于价低的阶段，是出手的最佳时机。”昨日，记者从省城不少房产中介获悉，即将结束的10月份，楼市交易量维持9月的高位态势，继“金九”之后，“银十”成色十足。而从全年来看，今年成交量将比去年明显上涨，二手房交易呈稳中有升的趋势。 朱晓明二手房均价跌至8788元

“银十”收尾，整个十月份济南二手房挂牌均价总是在涨跌间徘徊，前周二手房挂牌均价小幅攀升后，上周又再次下降，继续延续着10月份二手房挂牌均价跌宕起伏的发展态势。据搜房网二手房数据监控中心数据显示，本周全市二手房（住宅）挂牌均价为8788元/平方米，环比上周下跌0.59%。并且此轮的降价创“金九银十”以来的新低。

上周济南二手房住宅挂牌均价的下降不是房价“大起”后的“大落”，并不代表“跳楼价”时代的开始，纵观整个十月份二手房周挂牌均价的走势，一直呈现的是涨跌起伏的状态，从二手房周挂牌均价看，十月份并没有出现价格大涨的现象，一直围绕8844元/平方米的价格水平波动。尤其是在当前楼市调控常态化的背景下，任何楼市调控的信号都会影响购房者行为，在一定程度上加重购房者的观望情绪。

从各行政区挂牌均价的走势看，全市六大主城区的二手房住宅挂牌均价呈“跌多涨少”的态势。

六大主城区中上周有四个城区二手房挂牌均价环比前周出现下跌。其中，价格下跌的城区分别是天桥区、槐荫区、高新区和历城区；相反，市中区和历下区二手房挂牌均价环比前周出现上涨。在下跌的城区中，本周天桥区跌幅最大，上周挂牌均价7734元/平方米，跌幅2.24%，这是天桥区连续三周环比上涨后出现的较大幅度的下跌；其次是槐荫区，上周挂牌价格7773元/平方米，跌幅0.35%；再次是高新区，挂牌均价为8692元/平方米，跌幅为0.18%；历城区跌幅较小，本周挂牌价格为8303元/平方米，跌幅为0.13%； 市中区和历下区本周挂牌均价出现上涨，其中，市中区本周挂牌价格为9083元/平方米，涨幅为0.61%；历下区涨幅较小，挂牌价格为10370元/平方米，涨幅为0.19%。

学区房将成后市主力

购房者都有自己的特别需求，但婚房和学区房往往在特定的时间更明显，比如学区房多在假期间表现出较为明显的需求，因为购买学区房需提前打算，许多父母正为子女的学区房问题发愁。业内人士表示，年底的学区房仍有一定市场，因为很多家长未雨绸缪，提前为孩子的上学做准备。比如热门的燕山小学、实验小学、山师附小等。除此之外，学区房也有一定市场，有些业主的户口在历城区或者其它区，为了让孩子到燕山小学上学，就选择在学区买一套二手房，再将孩子的户口迁到该房名下，如此解决学区的问题。

据观察，由于限购限贷等政策持续实行，刚需仍然是支撑市场的主力军，所以定位于刚需的房源能持续保持热销，而一些中高端大户型则相对遇冷。“济南市场上，刚需户型成交量均比较可观，性价比高的地段成交量高。”业内人士认为，一些成交量大的户型中，仍然是刚需户型、性价比高的房子畅销。

业内人士认为，目前市场的刚性需求与去年相比数量上增加了，这从房源客户来访量和需求量比去年翻一番的数据上便可得出结论。同时，购房者在投资上更加理性，市场可选择余地扩大之后，购房者对产品的品质以及配套的要求越来越高，定位精准的户型则得到了购房者的热捧。

21世纪政和世纪不动产潘总表示，目前市场还是以刚性需求和改善型刚需为主，他有八家店共有房源5000多套，仅学区房就有四五百套房源，他们的信息都是共享的，所以房源总数与此相差不是很大。而据相关机构不完全统计，目前济南市在售的二手房房源大约在三万多套。也就是说，可售的二手房库存非常多。在现有的可出售的二手房房源中，未来房价的走势开始成为购房者关注的焦点。潘总认为，无论从政策基调还是市场供需看，市场都将保持平稳，明年年初房价不具备出现大涨或者暴涨情况的条件。就济南的二手房市场而言，房价近一年来相对平稳。济南楼市市场供应量充足，可选择性较大，业主不会擅自提价，但也有一些位置好的房主出现坐地涨价现象，房价整体会保持平稳，11月或将是购房者较为理想的入市时机。

中小户型继续垄断婚房

接近年底，部分客户的买房计划仍未落实，无论是心理层面还是动作上都表现出一些紧迫感，有合适的房源不会再放过，这部分刚性需求促使国庆长假后的二手房交易呈稳中有升的趋势。业内人士认为，通过一年多的调控，目前房地产政策比较稳定，短期内难有动摇性的政策出现，价格自然也难有较大波动，这使得消费者的观望情绪退去，购房心理稳定，看价买房者越来越少，更多的客户是根据自己的需求和经济状况出手，年底是大宗消费的旺季，地产市场也是如此，因此，年底二手房交易仍将呈现稳中有升的趋势。

购买婚房的年轻人大多是首次置业，手中的积蓄也不多，中小户型成为他们青睐的对象，尤其是90平方米左右的两室户型比较抢手，有一间主卧，还有一间小次卧备用，父母居住或几年后有了小孩都可以过渡。他们的目标很明确，面积在70~90平方米左右的两室户型，价格在70万元上下，而在区域的选择上，他们不会太苛求，但是要求交通便利。很多“待婚者”都是上班族，而单位往往位于市中心，按道理选择婚房会受到区域的限制，但城区楼盘的价格往往超出了年轻人的承受范围，进而选择距离稍远但是交通便利的区域，这样可选择的范围就会放宽很多。“现在的二手房市场更加成熟，今年的上市量很大。作为品牌中介公司来说，要力求把客户的需求做得更精更好，满足市场的需求。”业界人士认为，精准的市场定位，房源的优势是赢得市场认可的需求。从成交量还是成交面积段来看，刚需产品、刚需户型都赢得了最大的市场份额。总而言之，买房是件大事儿，尤其是对于刚需一族来说。千万不要盲目入市，更不要瞻前顾后耽误了最佳时机。购房者方面，除婚房购房者受需求迫切影响，继续稳步入市外，部分首改型购房者或将加紧入市。