主题：房产开发商将面临的三大压力：土地、银行与诚信

土地因素


在今年的两会上，国土资源部副部长李元在记者会上就中国的土地政策有过这样一段表述。他说，中国资源相对不足的矛盾非常突出。因此，必须严格管理土地，特别是保护耕地。在土地管理方面，保有18亿亩耕地是约束性的指标，坚决不允许突破。

 


李元的话里面，关键就是18亿亩耕地坚决不允许突破。根据国土资源部在记者会现场散发的资料，截止到2005年年底，全国耕地面积为18.31亿亩，耕地后备资源仅1亿亩左右。也就是说，按照国土资源部的规划，中国可用于建设的耕地只有0.31亿亩。这个数字，相比较于“十五”期间全国耕地面积净减少9240万亩，是相当少的。


银行压力


银行与开发商，应该算是一对欢喜冤家。因为前些年房地产市场一片繁荣，银行贷向房地产的款项是优质贷款，所以，双方的合作可谓皆大欢喜。但是，随着房地产市场的日益繁荣，开发商的胃口也越来越大，为了积攒更多的资金，抢占更多的市场，部分开发商在资金问题上就有一些偷奸耍滑的动作。银行方面当然发现了问题的苗头，于是就有了连续发生的银行与开发商、建设部之间的较量。


第一次：2003年6月，央行发布121号文件，要求对空置量大、负债率高的房地产企业严格审批、重点监控。同年8月，国务院发布18号文件，规定对符合条件的房地产开发企业和房地产项目，要继续加大信贷支持力度。


第二次：2005年8月，央行发布房地产金融报告，建议取消现行房屋预售制度，改为现房销售。之后，建设部方面明确指出，商品房预售制度目前还不能取消。


第三次：2006年全国两会上，33位全国人大代表提交议案，建议取消房地产预售制度。对此，建设部方面又一次回应，认为取消商品房预售制度需要慎重、认真研究。


以上三次较量，虽然不分胜负，但是，在实际操作过程中，银行对开发商的风险控制明显加强了。对于开发商而言，成本的压力又增大了。


诚信压力


开发商所要面对的诚信压力，主要是来自两个弱势群体，一个是农民工，一个是购房者。


拖欠农民工工资，是很多开发商的惯用招数。当一些农民工无奈之下，通过爬高楼、自杀等极端方式讨薪时，这个问题成为社会热点，也引起了有关部门的注意。接下来就是从中央到地方的各项保证农民工按时领到薪水的严厉措施。开发商的拖欠也就越来越难了。


购房者被开发商蒙蔽，一个是资金的问题，一个是房屋质量的问题，还有物业服务的问题等。


随着民众维权意识的觉醒和提高，来自农民工和购房者的压力，考验着开发商的诚信。这本来是开发商应付的成本，由于之前没有顾及到、或者故意的忽略，现在要补上这一课，相对而言，成本当然是增加了。


房价未来走势


对于房价的未来走势，有如下判断：如果中央政府、地方政府和有关部门、企业、消费者同心协力，将高房价打下去是完全做得到的，甚至于像有的专家说的那样上海下降50%，北京下降30%也是有可能的；但是，现实的情况很可能是，大部分城市的房价还将平稳上涨一段时间，拉出一条温和上涨的长阳线。