开发公司注销了 房屋质量谁来管？
2014年05月20日
市民孙先生近日办理新房入住手续时，拿到了一份由江苏省住建厅印制的《住宅质量保证书》，其中规定：“住宅地基基础和主体结构以及外墙外保温系统的保修期限是工程合理使用年限。”
而他听朋友说，虽然住宅的主体结构保修期限很长，结构合理使用年限一般都在50年以上，但是，现在开发房地产的大多数是项目公司——项目做完，公司就注销，以后找谁承担责任？
责任主体难找现象已经出现
仅去年，市区就有59家房地产企业注销开发资质，同时新增40家。
新北区2009年1月1日至今已经有5家开发企业注销营业资质，同时有5家开发企业营业资质被吊销。
市建筑工程质量监督部门有关负责人介绍说，根据国务院颁布的《建设工程质量管理条例》，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位，都是建设工程的质量责任主体，都要依法对建设工程质量负责，其中，建设单位包括开发商，是第一责任人。
他同时告诉记者，我市已有一个由外地企业开发的商业项目，质监人员去协调处理质量投诉，就已很难找到开发公司的相关人员，今后，类似的情况可能增多。这已成为困扰他们的问题。目前，各地建设行政管理部门均在积极呼吁，上级有关部门应尽快出台“住宅工程质量保证金”（备注：济南已经实施该制度）“住宅工程质量保险”等办法，来妥善处理这个问题。
庙没有了，还能找到和尚吗，找到和尚还有用吗？
都说跑得了和尚跑不了庙，可是现在庙没有了，怎么办呢？
江苏常辉律师事务所主任、建筑房地产专业律师白翼告诉记者，房地产项目完成后，项目公司只有经过合法的清算、注销程序，才能从法律意义上消灭，否则，“项目公司和负有清算责任的清算主体，必须承担相关法律责任”。
也就是说，项目公司这个庙如果没有经过合法的清算、注销程序，即使形式上不存在了，曾经在庙里的和尚还是要依法承担责任。
白翼律师介绍说，对于解散后可能发生的“或有债务”——公司解散后发生建筑质量问题就是一种“或有债务”，对其责任的承担要根据公司解散的5种不同情况而定：
一、由于不年检被工商部门吊销执照，且吊销后未进行合法清算的，有限责任公司的股东、股份有限公司的董事或者实际控制人、控股股东等未在法定期限内成立清算组开始清算，并导致公司财产贬值、流失、毁损或者灭失的，前述人员都要承担赔偿责任；
二、未经过规范清算程序以简易程序进行注销，这种情况下工商部门一般会要求该公司股东对“或有债务”作出承诺，此情况下，可以由承诺人承担责任；
三、采取隐瞒、欺骗手段，未按法律规定合法清算，完成注销登记的，这种情况由相关过错人承担赔偿责任；
四、开发公司在清算前已经知晓存在质量问题，如果没有解决，而且在清算时清算小组未通知已知债权人，法律要求清算小组成员承担赔偿责任；
五、开发公司如果非常规范地进行合法清算，对于这种情况下出现的质量或债务问题，目前，法律界存在两种争议：一种认为清算后进行剩余财产分配的，受益股东应当继续承担责任，另一种认为严格执行了清算程序的要求，就无需承担责任。
因此，先要把某一种情况下的和尚找到。和尚找到了，法律责任人就找到了。
证据收集非常重要
记者通过调查发现，法律对于公司解散后万一发生质量问题的“或有债务”责任认定比较清晰。对于有争议的情况，律师告知，房地产法律也通过房屋本体维修基金的筹集，从制度设计上部分考虑了公司合法清算后出现质量问题的解决办法。
但是，如果住宅质量问题最终需要通过司法途径解决，证据收集非常重要。证据包括开发公司在清算前就知晓出现质量问题的证据、开发公司不合法清算的证据等。作为业主，发生住宅质量问题进行报修时，就要做有心人，要留有开发公司知晓问题的证据。(周瑾亮)
开发公司注销了 房屋质量谁来管？
2014年05月20日
市民孙先生近日办理新房入住手续时，拿到了一份由江苏省住建厅印制的《住宅质量保证书》，其中规定：“住宅地基基础和主体结构以及外墙外保温系统的保修期限是工程合理使用年限。”
而他听朋友说，虽然住宅的主体结构保修期限很长，结构合理使用年限一般都在50年以上，但是，现在开发房地产的大多数是项目公司——项目做完，公司就注销，以后找谁承担责任？
责任主体难找现象已经出现
仅去年，市区就有59家房地产企业注销开发资质，同时新增40家。
新北区2009年1月1日至今已经有5家开发企业注销营业资质，同时有5家开发企业营业资质被吊销。
市建筑工程质量监督部门有关负责人介绍说，根据国务院颁布的《建设工程质量管理条例》，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位，都是建设工程的质量责任主体，都要依法对建设工程质量负责，其中，建设单位包括开发商，是第一责任人。
他同时告诉记者，我市已有一个由外地企业开发的商业项目，质监人员去协调处理质量投诉，就已很难找到开发公司的相关人员，今后，类似的情况可能增多。这已成为困扰他们的问题。目前，各地建设行政管理部门均在积极呼吁，上级有关部门应尽快出台“住宅工程质量保证金”（备注：济南已经实施该制度）“住宅工程质量保险”等办法，来妥善处理这个问题。
庙没有了，还能找到和尚吗，找到和尚还有用吗？
都说跑得了和尚跑不了庙，可是现在庙没有了，怎么办呢？
江苏常辉律师事务所主任、建筑房地产专业律师白翼告诉记者，房地产项目完成后，项目公司只有经过合法的清算、注销程序，才能从法律意义上消灭，否则，“项目公司和负有清算责任的清算主体，必须承担相关法律责任”。
也就是说，项目公司这个庙如果没有经过合法的清算、注销程序，即使形式上不存在了，曾经在庙里的和尚还是要依法承担责任。
白翼律师介绍说，对于解散后可能发生的“或有债务”——公司解散后发生建筑质量问题就是一种“或有债务”，对其责任的承担要根据公司解散的5种不同情况而定：
一、由于不年检被工商部门吊销执照，且吊销后未进行合法清算的，有限责任公司的股东、股份有限公司的董事或者实际控制人、控股股东等未在法定期限内成立清算组开始清算，并导致公司财产贬值、流失、毁损或者灭失的，前述人员都要承担赔偿责任；
二、未经过规范清算程序以简易程序进行注销，这种情况下工商部门一般会要求该公司股东对“或有债务”作出承诺，此情况下，可以由承诺人承担责任；
三、采取隐瞒、欺骗手段，未按法律规定合法清算，完成注销登记的，这种情况由相关过错人承担赔偿责任；
四、开发公司在清算前已经知晓存在质量问题，如果没有解决，而且在清算时清算小组未通知已知债权人，法律要求清算小组成员承担赔偿责任；
五、开发公司如果非常规范地进行合法清算，对于这种情况下出现的质量或债务问题，目前，法律界存在两种争议：一种认为清算后进行剩余财产分配的，受益股东应当继续承担责任，另一种认为严格执行了清算程序的要求，就无需承担责任。
因此，先要把某一种情况下的和尚找到。和尚找到了，法律责任人就找到了。
证据收集非常重要
记者通过调查发现，法律对于公司解散后万一发生质量问题的“或有债务”责任认定比较清晰。对于有争议的情况，律师告知，房地产法律也通过房屋本体维修基金的筹集，从制度设计上部分考虑了公司合法清算后出现质量问题的解决办法。
但是，如果住宅质量问题最终需要通过司法途径解决，证据收集非常重要。证据包括开发公司在清算前就知晓出现质量问题的证据、开发公司不合法清算的证据等。作为业主，发生住宅质量问题进行报修时，就要做有心人，要留有开发公司知晓问题的证据。(周瑾亮)